2022年６月から区分マンションを売却活動をしたのでその体験談を書きます。
売却した投資用区分マンションの概要
- 横浜市内
- ワンルーム 16㎡
- バブル期物件（築年数30年超、1980年代後半）
- 三点ユニット
- 購入は2013年（東京オリンピック決まる直前）
- 所有期間は約９年間（長期売却）
- ローンは完済済
投資用区分マンション売却の流れ
マンション売却といえば一括査定！と思っていたのですが、
９年前に購入した不動産屋が管理もしてくださっており、親切だったので、まずは売却相談。
査定額は購入金額と同額、もしくはちょっと上くらい。
ほぼ購入した金額と同じ金額で売れたとして、諸費用引いて、手元に540万円程残る計算とのこと。
ざっくりとした所感がわかったので、
そのあと、一括査定に申し込みました。
希望売却額は９年前に購入した金額とほぼ同額。
一括査定２サイト使ったのですが、連絡が来るわ来るわ…
メールのところもあれば、電話のところもあり、若干面倒くさくなるレベル。
しかし、不動産会社とのやりとりを超えなければ売却先は見つかりません。全部丁寧に対応します。辛抱、辛抱。
なお、一括査定を申し込む際、査定してもらう先を何社にするかも自分で選べますので、
ゆっくり進めていきたい方は、数社ずつ申し込んで、
売却活動にあまり進展がないようなら、さらにもう一度追加申し込みするという方法を取っていきましょう。
私みたいに欲張って同時に10社以上に問い合わせないでくださいねっ。
じゃんじゃん電話とメールが来ます。
おそらく一般的な流れは、
査定金額の提示⇒媒介契約の締結⇒売却活動（売却先を探す）
という流れですが、
媒介契約の締結を行わずに、どんどん「紹介していいっすか！？」と話を進めてきた業者さんも多数おられました。
口約束なのでなんとなく信頼もできず、
結果的に、一番最初に媒介契約書を送ってきた信頼できる業者様に売却をお任せしました。
その後の流れ
買主の決定⇒売買契約⇒手付金入金⇒決済（残代金の入金）・引き渡し
今回は投資用の区分マンションということもあり、
売買契約は持ち回りという形で、仲介さんと私で行い、その後仲介さんと買主さんで行いました。
決済日も遠隔決済で、決済金が振り込まれたことを電話で確認し、その後は司法書士の先生が対応してくださりました。
売却査定のポイント・相場の調べ方
一括査定をすると大体いくらぐらいで売れるのかわかってきます。
また、実際にお客様がいます！という業者さんもおられます。
ほんとか嘘かわからないし、転売屋の可能性もありますが…。
もし可能なら、レインズの成約事例がわかるといいですね。
レインズ見れなくても、複数の業者さんから教えてもらえれば大体売れそうな価格はわかります。
そういえば、10ページ以上にわたる相場検証してくれた資料をPDFで送ってくださった親切な会社さんもありました。
マンションの場合、どうしても売却相場はほかの部屋の過去の成約事例で決まってきてしまいます。
売り急いでいる場合は、直近の成約事例より価格を下げて、
急いで売却しなくてもよい場合は、直近の成約事例より高めの価格を狙って、
売却価格を決めると良いでしょう。
マンション売却は一般媒介か専任媒介か⇒一般媒介で複数社依頼
一括査定すると、各不動産会社から
- ぜひ専任媒介でお願いします！
- 専任の方がよいです！
- 専任媒介じゃないと頑張れない
そんな声が聞かれます。
しかし、売主側からしてみれば、専任にするメリットはないです。
一般媒介で複数社に依頼しましょう。
あまり依頼先が多いと管理できないので、2.3社でいいです。
売主からみた一般媒介のメリット
- 複数社競争させることによって売却スピードがあがる
- 競争原理が働き、売却価格が高いほうに売ることができる
- より良い条件を交渉しながら売却を検討し進めることができる
裏を返すとメリットはデメリットにもなり、
複数社とやりとりして交渉するのが苦手な人は向いていないかもしれません。
失敗したこと：売り出し価格を安くしすぎたこと
売却活動期間は２週間程で終わりました。
早く売れたことはよかったのですが。。
１か月ほど活動してみて少し値下げして売れる…みたいなのが理想かもしれません。
ただ、活動期間が短く、ストレスは軽減されました。
私が出した売値は９年前に購入した金額でありましたが、
直近の別部屋の成約事例と同じ金額でした。
成約事例は３階で私が所有していた部屋は１階だったので、同額で売れたらよいなぁと考えていたので、
まぁ御の字といったところでしょうか。
仲介手数料が安くなった
価格交渉をされてかたくなに断ったところ、
仲介手数料を値引くので、本来の価格と同じ金額で
手元に入る金額＝希望価格ー仲介手数料
だったのが
割引価格（▲20万円）ー仲介手数料（▲20万円）という金額で交渉成立しました。
仲介さんとても頑張ってくださいました。
私もあまりにすぐに売却先が見つかり、
かたくなに値下げしない方向でお断りし続けたところ
仲介手数料を値引いてくださいました。
時には粘り強い交渉が大事です。
ローン残債はなかった
９年間の間に本業の給与を少しずつためて、繰り上げ返済していたので
ローン残債はありませんでした。
ローン残高の有無は売却活動するときにカナリネックになってきます。
残債があるとどうしてもその金額を考慮して売りに出さないといけません。
気持ちの部分でも影響してきますので、コツコツ区分マンション投資される方はコツコツ残債返していきましょうね。
マンション売却にかかる諸費用
ざっくりと、区分マンション売却に際してかかった費用をお伝えします。
| 費用項目 | 費用の目安 | 実際の費用 |
| 仲介手数料 | （売却額×3％）
＋ 6万円 + 消費税 |
57,400円（今回大幅値引きあり） |
| 印紙税 | （契約書など貼付する印紙）
1,000円〜6万円 |
2,500円 |
| 登記費用 ・
抵当権抹消費用他 |
司法書士へ依頼するとして
5,000~2万円程 |
（過去に自分で行ったため）0円 |
| ローンを一括返済
するための費用 |
契約内容による | （ローンなしのため）0円 |
| 譲渡所得税・住民税・
復興特別所得税 |
保有期間が5年超なら
譲渡所得の20.315% |
（確定申告がこれからの為概算）約16万円 |
| 合計 約22万円 |
売却金額が大きくなればなるほど、仲介手数料も上がりますので、ご注意。
不動産屋だけど実務的に知らなかった売却後の管理
売却後、すぐに管理会社が変わるわけじゃないようです。
９月末決済でしたが、実務上は11月末まで今の管理会社にて家賃管理をしてもらって、
２か月間の猶予の後、次の会社に管理を移行するという流れでした。
決済した次の日から事実上は管理会社が変わるのですが、
家賃の送金先がかわるアナウンスを入居者にしないといけないので、しばらくは前の管理会社も対応するということです。
売買契約時に11月分の家賃まで精算しました。
中古区分マンション投資は儲かったのか！？⇒９年間で約250万円の利益
結局区分マンションを９年保有していたが儲かったのか計算してみました。
購入金額 約580万円
売却金額 約580万円
９年間の受け取り家賃 約480万円
管理費・修繕積立金 約100万円
固定資産税・その他税金 約30万円
購入時・売却時手数料 約100万円
ずっと入居中だったため、修繕費はなし。
９年間の利益 約250万円
区分マンションの出口ってこんなもんでしょうかねぇ。
９年間のインフレ率とも照らし合わせるとさほど大きい金額ではないのかな。
利益以外に得したこと・身についたこと
- 会社員の給与と相殺されて払うべき税金面で得した
- 不動産を購入する経験・売却する経験
- 不動産を保有するという経験
- 実際に行動することによって人生が変わること
- 手にした利益によって次に進めること
結論
- 区分マンション投資は安定しており、老後の年金変わりにはよいが、事業としてやって、ガッツリ稼ごうと思ったら一棟アパート！
- 築古区分マンションも適正な価格設定すれば売れる！
というわけで、私はプロの大家になりたいので、
売却益を元手にして、次なるアパート事業へチャレンジします！！！
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