2022年も終わりを迎えるころ、アパートを一棟取得しました。
しかも、はじめて法人で！！
今後は不動産を事業として行いたいと考えて、法人化しました。
その経緯と購入までの流れ、道のりを書きたいと思います。
準備：2016年 信用金庫に口座開設
その前の準備段階で、私が2016年に読んで感銘をうけて、結婚と同時に
信用金庫に口座を開いた本の紹介。
「お金が貯まるのは、どっち!?」という本で、
元銀行支店長が教えるお金を増やす25の法則がかかれています。
この中に、信用金庫に口座を開きなさいとかかれていて、
愚直に、夫婦の貯金口座用に信用金庫に口座を開設にしました。
また、私（妻）名義の信金口座も解説して、給与口座に設定しました。
2021年４月 信用金庫にて住宅ローン借り入れ
2021年に自宅を購入することになり、
不動産仲介からめずらしく紹介を受けないで、自分で準備した金融機関で住宅ローンを組むことになりました。
自宅が一部借地権だったこともあり、信用金庫の職員さんに直接相談する案件となりました。
主人の自営業の営業履歴をすべてだし、リフォームすることもお伝えした上で、借り入れをすることができました。
自宅のリフォームについてはこちらから↓
2021年７月 法人設立（個人事業主→法人化）
信用金庫に口座開設してから、実に５年経過し、
私が法人設立を目指した本がこちら↓
私の夫が自営業だったこともあり、法人設立は副業が禁止されているサラリーマンより敷居が低かったです。
自営業として行っていた内容と今後行うであろう不動産賃貸業を行う法人を設立しました！
設立にあたり、信用金庫で法人口座を開設しました。
法人口座の開設は実際に事業が行われているか等の調査があり、主人の仕事現場に信金の方がいらしたりしました。
2022年６月～８月 法人決算・初めての法人税納税
６月に第一期が終わり、８月までに決算報告と初めての法人税納税を行いました。
もともと主人が行っていた事業を法人化したので、初年度から利益ががっつりでました。
法人税もたくさん払いました( ；∀；)
しかし、今後不動産融資をひくために決算報告しているのできちんと納税します。
2022年11月 自宅近くに投資物件を発見
はじめての一棟アパートを探す基準は下記のとおりでした。
- 3000万円前後（頭金２割入れられる限界値）
- 自宅から１～1.5時間以内（赤ちゃん連れだったため）
- 築40年以内
いつも通り物件検索をしていると…at homeに自宅からほど近い場所に条件に合いそうな物件を発見！！
すぐに不動産屋に電話してその日に内見に行きました。
住宅ローンのときと同じで、金融機関をあっせんしない地元の仲介会社だったので、
ローンの目途が経ったら買い付けいれます、と言って内見終了。
内見のとき、きちんとした調査は入れなかったのですが、
最初の所有者さんが大工さんで、その方の奥様が現在の所有者さんとのこと。
押し入れやドアの開け閉めして詰まりがなかったので、傾きはほぼないと見込んで、買いたいと思いました。
翌日すぐに信用金庫に相談の電話を入れて、面談をすることになりました。
信用金庫（銀行）と面談
信用金庫の担当者様もすぐに面談してくれるとのことで、資料を準備しました。
準備した資料は下記のとおりです。
- プロフィールシート（夫・妻二人分）
- 所有不動産リスト
- 確定申告３年分（夫・妻二人分）
- 経歴書（大学卒業から夫・妻二人分）
- 法人謄本
- 法人決算書（１期分）
- 融資打診物件の販売図面
- 融資打診物件課税証明書
- 融資打診物件の謄本（土地・建物）
電話を入れてから面談まで日数がなかったのですが、
必要と思われる資料を必死で準備していたので、担当者様にもこんなに資料を準備してくださり助かります、とおっしゃっていただけました。
面談では、２つの融資方法があると伝えられました。
- 保証協会融資
- プロパー融資
保証協会融資は信用保証協会が保証をしてくれるので、信金は万が一滞納があってもとりっぱぐれることはないものです。
なので、保証協会融資は、審査が早い、金利が安いのがメリット。
ただ、保証協会融資は、私の希望融資額に届かなかったのです。
そこで、プロパー融資に切り替えることにしました。
金利はやや高め、審査期間が長いのですが、融資額が伸びるので、今後の自己資金温存のために、プロパー融資を受けることにしました。
一度プロパー融資を受けると今後信金とのつながりが強固になるとも考えました。
まとめ
| メリット | デメリット | |
| 信用保証協会融資 | 審査が早い
金利が低い |
積算評価の為、駅から遠いと融資額が伸びないこともある
初期費用が高い |
| プロパー融資 | 今までの実績が評価される
多少の融通が利く 初期費用が安い |
審査期間が長い
金利が高い |
買付け
信金の事前審査が通ったので、買い付けを入れました。
元付けの業者さんにat homeから問い合わせしていたので、
だいぶ優先的に扱ってくれました。
両手取りたい気持ちがぐんぐんこちらに向いています。
売主さんも儲けようと思って売却に出していないそうで、昨今高騰する市場価格よりも安いと感じました。
あまりに指値をいれるのは失礼かと思い、仲介業者さんにヒアリングして端数程度なら大丈夫ですとのことで、
80万円程安く、購入希望書を提出しました。
銀行本審査（面談で聞かれたこと）
売主さんに買い付けをいれたら、いよいよ銀行の本審査です。
本審査の申し込みをしてからは頻繁に信金の担当者から連絡がきました。
稟議を上げるための準備だと思われるのですが、下記のような質疑応答をしました。
なぜ不動産事業をするのか？
一般的に定年がない事業をして人生を充実させたい。ゆくゆくは地域貢献、不動産事業が軌道に乗ったらこどもが安心できる居場所の提供をしたい
なぜこの物件を買うのか？
→売主様が大切にされていた物件の管理ができなくなって手放すことになった。地元に縁もゆかりもない人よりも近隣に住んで大切にしてくれる方へとのことで、まさに私たちのことだなと思い、管理したいと思った
不動産事業をどこまで拡大したいか？
もちろん今後２棟、３棟と拡大したい。月収50万円を目指す（信金と長い付き合いになるという意味）
また、本審査の際に、事前審査から追加で、下記の資料を提出しました。
- 自己資金エビデンス（通帳の写し、保険証券等）
- 宅建・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士の資格証明書
- 法人納税証明書・印鑑証明書
私がこれまでの経験を生かして現在ある空室は絶対埋めます（４戸中２戸空室）と言ったこともあり、
宅建の資格者証等も提出しました…(;'∀')
３日ほどいろんな質問でよく電話がかかってきたのですが、ぱたりと電話がなくなり、担当者の手からはずれ、
支店長→本部へと稟議書がまわったようです。
その後、２週間程度で審査OKがでました。
上記の流れのように、信金とのお付き合いを大切にしていたら、
１期しか決算終わっていない弱小法人でもアパート一棟のプロパー融資の審査通りました。
2022年12月 金銭消費貸借契約・売買契約・決済・引き渡し
12月に入り、銀行の本審査に通過して、不動産売買契約をしました。
法人では初ですが、法人個人トータルで４回目です。
平日が休みで売主様とは都合が合わず、仲介業者と私たちとで行いました。
その１週間後、金銭消費貸借契約を交わし、
さらにその１週間後、信金で決済、無事に鍵の引き渡しを受けました。
決済時にかかった初期費用は物件価格の６％程度でした。
一般的には８％程度と言われているのですが、今回プロパー融資だったので、
保証協会に支払う銀行手数料が安かったのでこのような結果となりました。
引き渡しに際して忘れていたことが共用部の電気の契約の変更。
仲介業者も売主も忘れていたようで、１週間ほどしてからTEPCOに電話して切り替えました。
自主管理はじめました
無事に引き渡しを受けたのですが、直前まで、管理会社に依頼するか、前オーナーのように自主管理のままにするか迷っていました。
自主管理に決めた理由
- 物件が自宅から歩いて20分くらい（ちゃりで10分くらい）
- 戸数が少ない（４戸）
- 大家力をつけるため
- 管理料節約
自分でやってみてだめだったら管理会社を考えます。
４戸中２戸は空室で買い受けたので、空室を埋めるためにリフォームが必要となってきます。
購入できたのも束の間、これからが賃貸経営のスタートです！
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