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【備忘録】自主管理物件の場合の入居募集!賃貸契約手続き編

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自主管理物件で、リーシング活動(賃貸募集活動)をして

入居希望者が内見をしてくださり、

仲介業者を通じて、入居希望者から「入居したい!」と連絡があってからの流れを解説します。

この記事は不動産管理業を10年やっていたプロが書いています!

 

入居者募集のはじめかた・リーシング開始時についてはこちら↓

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自主管理物件の賃貸募集の方法・コツ|はじめて自分で満室にしました

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仲介業者から入居希望者がいるとの連絡が入る

仲介業者さん(アパマンショップさんなど)から

内見に行った後、申し込みたいと連絡が入ります。

入居者さんの概要や入居希望日等をざっくりと聞いて、

大丈夫そうだったら、

申込書と本人確認書類をメールで送ってもらうようにお伝えします。

 

申込書を受領する(FAXやメール)

申込書を受領したら、内容をチェックします。

年齢や勤務先(聞いたことない会社なら自分でできる限り調べる)

入居理由(整合性にかけないか)、緊急連絡先は身内であるか、など、

申込書の中に怪しい点がないか、穴が開くほどみます。

 

オーナー審査がOKか伝える

申込書や免許証、保険証に違和感がなければ

オーナー審査はOKと伝えて、

「保証会社の審査が通れば入居できますよ」

と、仲介業者に伝えます。

 

仲介業者経由で保証会社審査

仲介業者さんの提携している保証会社で審査してもらいます。

保証会社の審査は即日~3日程度です。

審査に落ちて他社に振り替えたり、保留案件となり必要書類が追加で必要になると、

1週間以上かかる場合もあります。

 

保証会社の審査が通ったら入居日(契約開始日)の決定

保証会社の審査の審査が通ったら、

入居開始日(契約開始日)を決めます。

入居者さんはこの日からお部屋に入ることができます。

鍵の引き渡しまでに契約書の取り交わしと入金を行ってもらうので

2週間程度あると余裕をもってできると思います。

 

仲介業者に契約書を作ってもらって捺印前に確認!

仲介業者さんに入居希望者さん(借主)との契約書を作ってもらうのですが、

事前にメールで内容を確認してください

不動産会社、すっっっごい契約書、間違えます。

私も管理会社時代に間違えたことありますし、大家の物件で間違えられたことあります。

メールで事前に確認して、穴が開くほどみてOKだったら、

その旨を伝えて、借主さんとその契約書で契約してもらいましょう。

契約時に火災保険の手続きもしてもらいましょう。

 

郵送で借主捺印済みの契約書が届く

借主への重要事項説明、契約が終わったら、

仲介業者さんから、捺印済みの契約書が届きます。

契約書類を返送してもらうときに、必ず火災保険の申込書の写しももらっています!

間に合わなければ、別途メールでもらっていますが、

火災保険の加入の写しがないと、鍵の受け渡しをしないようにしています。

 

契約金が入金される

契約書類の返送とほぼ同じ時期に、

契約金(敷金や前家賃など)の入金があります。

たいていは仲介業者さんがAD(広告費)を引いた金額を振り込んできます。

 

入居日までに現地でやること

ここからは、契約書類の返送や契約金の入金があってから、

実際の入居日(鍵渡し)までに行っていることを記入していきます。

モデルルームの回収

現地にモデルルームを設置している場合、撤去に行きます。

私は小さめの家具を設置していて、車に積んで帰ります。

 

現地鍵の回収

モデルルームの回収と同時に、

現地には内見用のキーボックスと鍵を設置しているので、

キーボックスと鍵の回収をします。

 

入居者プレゼントの設置

入居者さんへプレゼントがある場合、室内に設置します。

プレゼントの一例は下記のとおりです。

  • ゴミ袋
  • トイレットペーパー
  • 洗剤
  • 引っ越しそば
  • ドリンク類

室内チェック

最後に室内に異常がないかチェックします。

エアコンや電気は稼働するか、汚れがないか、虫は死んでいないか、

トイレの水は正常に流れるか、などなど、です。

最後にお部屋の鍵を施錠して引渡し前チェック完了です。

 

 

鍵引き渡し

鍵の引き渡しは、仲介業者さんに入居日の前日の午前中に届くように送ります。

もし定休日の場合は、相談の上、その前の日に送っています。

鍵の引き渡し要件は下記の3点としています。

  • 契約書の借主捺印済みのものが届いていること
  • 契約金の入金があること
  • 火災保険の加入申込書の写しが到着していること

 

自分の予定が合えば、仲介業者さんに、

契約書の捺印をしにいくので、郵送しないでと言っておいて、

同じ日に、鍵(とお礼)を持参しています。

会いに行くのは面倒ですが、少しでも人脈を広げておくと同じアパートで空室が出たときに

また客付けをお願いしたり、相談にのってもらえたりしますよ。

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