区分マンション投資の売却で利益が出たので、一棟アパート投資を始めました。
アパート経営1年経過ブログを書きます。
多くの人から「アパート経営は儲からない」「やめたほうがいい」と言われがちです。
しかし私は、アパート経営を始めて1年が経過しましたが、現実はとても順調。
アパート経営には様々なリスクが伴いますが、適切な物件選定や入居者管理、コストコントロールなどを行えば、十分に収益を上げることができます。
アパート経営のため不動産投資で法人設立
法人設立のメリットは次の通りです。
- 法人税率の低下と個人の所得税率の上昇により、一定のラインを超えると法人化によって税金の節減が期待できる。
- 法人化により、様々な経費の計上が可能になり、税務対策がしやすい。
- 法人化すれば、事業の信用力や社会的な信頼性が高る。
ワンルームマンション投資は個人名義でやっていましたが、
今後不動産を「事業」として行うことに決めたので、法人設立をしました。
デメリットは下記のとおりです。
- 一定規模以上の賃貸物件でないと、法人化のメリットが生まれにくい可能性があります。
- 法人設立には初期費用がかかり、定期的な税務申告や会計処理などの事務手続きが必要になります。
- 個人経営に比べ、意思決定や運営面での柔軟性が低下する。
決算にあたっては税理士を雇ったりと煩雑な面は踏ましたが、
それでも社会的信用や費用計上の面においても、法人設立をするメリットはありました。
こちらもCHECK
-
-
【ブログ】不動産投資で法人設立！中古アパート一棟購入・自主管理で不動産経営スタート
続きを見る
法人設立後すぐは銀行口座開設が大変でした。
新設法人の審査は結構厳しいのですよ～！
その中でもすぐに開けたのはGMOあおぞらネット銀行さんでした。
こちらもCHECK
-
-
GMOあおぞらネット銀行の法人口座開設方法と必要書類を解説！何日かかるかやメリット・法人口座の評判を解説！
続きを見る
-
-
参考法人の銀行口座開設期間は？口座が作りやすい銀行や実際に作れた銀行・作れなかった銀行を紹介！
続きを見る
一棟目アパートは築30年超・空室率50%の物件を取得
築30年超の物件を取得するにあたり、いくつか注意点がありました。
- 築30年超の物件は、経年劣化が進んでいる可能性が高いため、建物の状態を十分に確認する必要があります。
- 大規模修繕の必要性や、将来的な建替えの可能性などを事前に把握しておくことが重要です。
- 過去の修繕履歴も確認しましょう。
リスクはあるもの、最速で資産を増やしていくにはまずは、売却でありきだと思い、古い物件を取得して直して価値をあげていこうと考えました。
空室率50%の物件の特徴
- 空室率が50%以上の物件は、通常の市場価格よりも大幅に安く取得できる可能性があります。
- しかし、空室が多いということは、入居者の確保が難しい可能性が高いことを意味します。
- 空室率の高さには、物件の立地条件や管理状況、賃料水準などの要因が考えられます。
前のオーナーさんがお手上げで、１部屋は原状回復工事もしていない状況でしたが、
その分、安く買うことができました。
空室は適切にリフォームすれば、必ずお客さんがつくエリアだと確信していたので、即購入しました。
空室率の改善策
- 空室率の改善には、物件の魅力を高める改修工事や、適切な賃料設定、効果的な集客活動などが重要です。
- 入居者情報の確認や、空室状況の定期的なモニタリングも、空室率の把握と改善につながります。
- 空室率の改善には時間がかかる場合もあるため、物件取得時の価格交渉や、リスク管理にも十分に配慮する必要があります。
築30年超の物件の活用方法
- 築30年超の物件は、建替えや大規模修繕が必要となる可能性が高いため、短期的な保有を前提とした活用が考えられます。
- 例えば、リノベーションを施して賃貸収益を上げ、数年後に売却するといった戦略が考えられます。
- また、建替えを検討するなど、長期的な視点での活用方法も検討する必要があります。
-
-
参考築30年超アパートの内装工事期間や工事費用を解説！時間管理や連絡がない場合どうする？
続きを見る
自主管理物件の賃貸募集
取得したアパートは管理費節約のため、自主管理をしています。
自主管理物件の賃貸募集について方法を書いていきます！
賃貸情報サイト活用
賃貸情報サイトやアプリを利用して、物件の情報を掲載し、入居者を募集することができます。
物件の詳細情報や写真、賃料などを掲載し、ターゲットとなる入居者に効果的にアプローチできます。
不動産会社への依頼
基本的には物件近くの駅前にある不動産会社にお願いしています。
一般媒介で10社ほどは依頼しました。
不動産会社のネットワークや集客力を活用できるため、効率的な入居者募集が期待できます。
物件の魅力を十分に伝えるため、写真や動画の撮影、詳細情報の記載に注意が必要です。
賃料設定や条件設定も、市場動向を踏まえて適切に行う必要があります。
仲介会社からの問い合わせに迅速に対応し、丁寧な対応を心がけました。
-
-
参考自主管理物件の賃貸募集の方法・コツ｜はじめて自分で満室にしました
続きを見る
自主管理物件の賃貸借契約手続き
入居申し込みが決まったら、賃貸借契約の手続きを行って、鍵の引き渡しをします。
賃貸借契約の作成
賃貸借契約書には、物件の名称や所在地、使用目的、契約期間や更新、家賃・敷金などの金銭的な取り決め、緊急連絡先などを明記する必要があります。
不動産仲介会社がやってくれるので、出来上がった契約書を入念にチェックしましょう。
契約書の内容は、法令に沿って適切に作成し、双方で確認・署名する必要があります。
-
-
参考【備忘録】自主管理物件の場合の入居募集！賃貸契約手続き編
続きを見る
契約更新時の対応
契約更新時には、テナントの更新意向を確認し、必要な手続きを行う必要があります。
更新時は手数料を払えば、客付けしてくれて仲介会社がやってくれることもあります。
ただし、そんなに難しいことでもないので、手数料カットしたい場合は、自分で入居者様へ連絡して手続することも可能です。
自主管理物件の退去立会い
アパート経営１年目にしてお部屋の解約・退去立会いが発生したので自分で行ってきました！
退去時には、立ち会いによる物件の現状確認や、敷金の精算などを適切に行う必要があります。
退去時の立ち会いや、敷金の精算は重要な手続きであり、十分な注意が必要です
以上が、自主管理物件の賃貸借契約手続きの概要です。
- 退去日の事前調整：解約通知を受け取ったら、入居者さんとの退去日を事前に調整し、立会いの日程を決めます。
- 物件の現状確認：テナントと一緒に物件の各部屋や設備の状況を確認し、記録します。原状回復を行う業者さんも同じ日時に来ていただき、破損や汚れなどがある場合は、修繕費用の見積もりを立てます。
- 敷金の精算：確認した修繕費用を敷金から差し引き、残額をテナントに返還します。敷金の精算内容を双方で確認し、同意を得ます。立会いの記録を残し、双方で確認・署名することで、トラブルを防ぐことができます。
こちらもCHECK
-
-
【備忘録】自主管理物件の退去立ち会いと解約手続きについてまとめ
続きを見る
アパート経営は儲からない・やめたほうがいいと言われる理由
ここではアパート経営は儲からない・やめたほうがいいと言われる理由について解説してきます。
- 立地条件の重要性：アパート経営の成功には、立地条件が非常に重要です。人通りの少ない場所や治安の悪い地域では、空室が発生しやすく、収益性が低くなります。初心者はなかなか駅前の良い立地に買うことができません。
- 過剰な借入金：アパート購入には多額の初期投資が必要で、多くの場合借入金に頼らざるを得ません。借入金の返済負担が大きい場合、利益が出にくくなります。
- 管理コストの増加：入居者の管理、修繕、税金など、アパート経営にはさまざまな管理コストがかかります。これらのコストが予想以上に高くなると、儲からない可能性があります。
- 競争の激しさ：同じ地域に同様のアパートが多数存在すると、入居者獲得競争が激しくなり、収益性が下がります。
以上のように、アパート経営には様々な課題があり、必ずしも儲かるわけではありません。
立地条件や初期投資、管理コストなど、慎重に検討する必要があります。
アパート経営は何年で黒字になる？
経営初年度から黒字になる可能性があります。
ただ、黒字化には効率的な管理が重要です。
入居率の維持や修繕費用の管理など、効率的な経営が黒字化には不可欠です。
また、黒字化するには購入前のシミュレーションが重要です。
投資額や収支見通しなど、個別の条件に応じたシミュレーションが黒字化の見通しを立てる上で大切になっています。
つまり、アパート経営の黒字化時期は一概には言えず、立地条件や管理体制、初期投資額などの要因によって大きく異なるといえます。
事前のシミュレーションと効率的な運営が重要になってきます。
一棟目のアパートの初期費用
一棟目アパートの初期費用をざっくり書いてみます。
- 頭金 600万円
- 仲介手数料 90万円
- 司法書士手数料（登記費用） 30万円
- 銀行手数料 10万円
- 火災保険 30万円
- リフォーム費用 100万円
- 広告宣伝費 20万円
- 不動産取得税 20万円
- 合計 900万円
一方で、年間受け取り家賃はおよそ250万円です。
初期にかかった費用は３～４年で回収できる見込みです。
アパート経営を始めるには価格によりますが、数百万円以上の規模の初期投資が必要となり、自己資金の確保が重要になります。
立地条件や建物仕様によって費用は大きく変わるため、事前の詳細な見積もりが不可欠です。
一棟目アパートの年収
アパートの年収は下記で構成されます。
- 家賃収入：アパートの主な収入源は家賃収入です。立地や築年数、部屋数などによって大きく変わりますが、一般的に月額10万円前後が見込めます。
- 共益費・管理費：共用部分の光熱費や清掃費などの管理費も収入となります。月額1-2万円程度が一般的です。
- 駐車場賃料：駐車場を設置している場合、月額5,000-1万円程度の収入が見込めます。
- 礼金・更新料：新しい入居者が入居する際の礼金や、更新時の更新料も収入となります。
私の一棟目の年間収入はずばり250万円程度でした！
そこから、銀行返済が半額あるので、年間キャッシュフローは125万円程度ですね。。。
とりあえず満室になっているので、今後もしばらく運営して、売却益も狙います。
アパート経営では、初期投資の大きさに加えて、長期的な家賃収入の安定性が重要なポイントとなります。
アパート経営におすすめの本
アパート経営におすすめの本をご紹介しておきます。
「最新「金持ち大家さん」になる！アパート・マンション満室経営術」
入居者の集め方、空室対策、管理運営のノウハウが詳しく解説されています。初心者にも分かりやすい内容です。
「不動産の価格がわかる本 改訂版」
不動産の適正価格の見極め方や、投資判断のポイントが解説されています。アパート経営を始める前に参考になる1冊です。
『ゼロから始める不動産投資』
不動産投資の基礎から、物件選定、資金調達、管理運営まで、初心者向けに丁寧に解説されています。
「不動産投資・賃貸経営で利益を残す! リフォームコスト削減ノウハウ虎の穴 」
何度も読み返している本。初期で大きなリフォーム工事が必要な場合、必読！
アパート経営を始める前に、これらの本を参考にして、しっかりと基礎知識を身につけることをおすすめします。
まとめ
アパート経営は、多くの人から「儲からない」「やめたほうがいい」と言われがちですが、実際のところは状況によって大きく異なります。
私は、アパート経営を始めて1年が経過しましたが、現実はとても順調です。
アパート経営には様々なリスクが伴いますが、適切な物件選定や入居者管理、コストコントロールなどを行えば、十分に収益を上げることができるのだと分かります。
慎重な準備と継続的な努力によって、アパート経営を成功に近付けています。
初期投資や管理の大変さなど、アパート経営にはさまざまな課題がありますが、適切な対策を講じれば、十分に収益を上げられる可能性があります。
私の経験が、アパート経営に興味のある方にとって、参考になりますように！
