ワンルームマンション投資を辞めたい！損切りで最小限の損失でやめるには？後悔する人としない人の違い！

ワンルームマンション投資を営業マンに勧められるがままに始めてしまったが、

思ったより儲からない、というか赤字だぞ・・・という方に向けて。

その前の段階で、このままでいいのか、漠然と考えている方・その家族に向けての記事です。

ワンルームマンション投資を辞めた方がいい人

ワンルームマンション投資といっても、物件を購入すると、

不動産取得税・固定資産税といった税金がかかったり、

確定申告が必要になったり、

空室が発生すると、修繕費・クリーニング費用の負担等、

知らなかったでは済まされないことがたくさんあります。

物件購入の時は、営業マンに勧められて、いいところばかりに目がいき、

楽しくなって契約してしまいますが、

購入後、一度冷静になってあらためて考えると、

• 「ローンを抱えていることが負担に感じる」
• 「これ以上自己資金を投下したくない」
• 「実はそんなに欲しくて購入していない」
• 「ローン完済になった築３５年の物件に魅力を感じない」
• 「家族に反対された」

こういった声が出てきます。

ライフステージがかわることによって、自分の考えが変わることもあると思います。

そうなったときに、辞めるのか、続けるのか、冷静に考えたり、家族と話し合えると良いです。

ワンルームマンション投資を辞めたい場合

購入した物件を売却する！

これに尽きます。

売れれば、赤字覚悟でも強制終了できます。

売却金額によって、利益がでるのか、大赤字になるのかきちんと計算しましょう。

ローン残高（借金）＜売却金額+諸経費

となることが理想です。

しかし今すぐ辞めたい方は、

ローン残高（借金）＞売却金額+諸経費

だとしても、差額を自分の預貯金・資産の持ち出しで耐えられるのであれば売ってしまって、心理的負担・ストレスから解放されると良いと思います。

売却相場もきちんと調べましょう。

不動産屋に査定依頼すればすぐ出してくれますが、業者の言いなりになってはいけません。

複数の業者で売却金額の査定を行ってください。

※売却価格には、買取価格と流通価格があります。
買取価格：業者がすぐにでも買ってくれる金額
流通価格：市場に出回っている相場の価格、買取価格より高い。

市場の直近の成約事例等を並べて教えてくれる良心的な不動産会社さんに売却までお願いしましょう。

私は一括査定を利用しています。

ワンルームマンション投資を続けたい場合

ワンルームマンション投資を続けたいけど、今のままではまずいと思っている方へ方法を提案します。

収入をあげたり、支出を減らすことの提案です。

空室で入れ替えの際に、家賃をあげる

物件が古くなっているのにも関わらず家賃があがるかですが、

市場が家賃を左右するのでより部屋を美しくして高い家賃を狙うことは可能です。

ただいつまでも空室にしていたらその分損失も大きくなるので気を付けましょう。

管理会社をはずす（自主管理にする）、管理手数料が安い会社に切り替える

管理会社にお願いしていると一般的に3～7％くらい毎月取られています。

家計をひっ迫する程不動産投資が大変なのであれば、

一度自主管理にするか、管理手数料が安い会社に切り替えを検討しましょう。

その際、サブリース契約等があると解約予告期間が長いので契約書を良くチェックしましょう。

そもそも、個人的にはサブリース契約には反対です。

銀行に金利交渉する

高い金利で借りている場合、１年程度返済が滞りなく進んでいたら、金利交渉できないか聞いてみましょう。

また、金利が安い銀行に借り換えの相談をしに行くのも良いでしょう。

繰り上げ返済をする

一時的な支出はありますが、将来支払う金利を圧縮できるし、

毎月のローン支払い額を軽減することもできるので、繰り上げ返済はおすすめです。

本来であれば、自己資金で繰り上げ返済をしてローンのないマンションを複数作るのが理想。

別の収入源を作る

不動産投資で行き詰っているなら別の収入を作りましょう。

リスクの高いものではだめです。

着実に稼げる副業を探しましょう。

ワンルームマンション投資をやめるタイミングは？

ワンルームマンション投資をやめるタイミングとしては主に以下のような場合が考えられます。

売却価格が残債を上回った場合

ワンルームマンションの売却価格が、残っている借入金の残高を上回った場合は、投資を終了するタイミングとして検討できます。

残債を完済できるため、投資を続ける必要がなくなります。

ゆみか

私はローンを完済してから売却しました。

建物の資産価値が減少した場合

経年劣化などによりワンルームマンションの資産価値が減少していく中で、売却するタイミングを見極める必要があります。

資産価値が下がり続けると、売却価格が下がり続ける可能性があるため、適切なタイミングで売却することが重要です。

収支が悪化した場合

空室が続いたり、修繕費用がかさむなど、ワンルームマンションの収支が悪化した場合は、投資を継続するのが難しくなります。

このような場合は、早めに物件を売却して損失を最小限に抑えるのがよいでしょう。

借入リスクが高まった場合

ワンルームマンション投資には借入金が必要となるため、借入リスクが高まった場合は投資を中止することを検討すべきです。

借り入れリスクとは、金利上昇や返済能力の低下などです。投資を続けるのが難しくなります。

収益性が低下した場合

ワンルームマンションの収益性が低下し、月次のキャッシュフローがマイナスになるような場合は、投資を続けるのが難しくなります。

このような場合は、早期に物件を売却して損失を最小限に抑えることが重要です。

目的を達成した場合

当初の投資目的(例えば、一定の収益を得る、リタイア資金を作るなど)を達成できた場合は、投資を終了するタイミングかもしれません。

目的を達成したら、次の投資先を検討するか、資金を別の用途に活用するのがよいでしょう。

以上のように、ワンルームマンション投資をやめるタイミングは状況によって異なりますが、

少しでも成功と言えるような辞め方に近づきたいですね。

ワンルームマンション投資をして後悔する人としない人の違い

ワンルームマンション投資を後悔する人の主な特徴は以下のようなことが考えられます。

高い価格で購入した

物件価格が高すぎると、収支がマイナスになりやすく、後々の負担が大きくなります。

成功者は、適正な価格で購入し、収支が取れやすい状態となっています。

収支がマイナスになった

家賃収入が借入金の返済額に満たず、毎月赤字が続くケースが多い。

後悔していない人は、家賃収入と修繕費用などのコストを適切に管理している。

想定外の修繕費用がかかった

経年劣化による修繕費用が予想以上にかかり、収支を圧迫する。

ローン残金の返済に苦労した

収支が悪化すると、ローン返済に追われ、大きなストレスになる。

後悔していない人の特徴は、一時的な空室や修繕費があっても、借入金の返済に余裕があり、ストレスを感じません。

空室リスクに悩まされた

入居率が低く、空室期間が長引くと収支が悪化する。

空室対策として、複数物件の保有や管理会社の活用などを行ってみましょう。

管理が大変だった

遠隔地の物件だと、管理が煩雑になり大変だと感じる。

後悔していない人の特徴は、遠隔地の物件でも、管理会社や管理人を活用して対応している。

つまり、ワンルームマンション投資を後悔しない人は、適正な価格で購入し、収支管理や空室対策、管理体制の構築など、投資に伴うリスクに適切に対応できている人といえます。

投資マンションを手放す方法

投資用マンションを手放す方法について詳しく解説します。

不動産会社に売却査定を依頼する

複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な売却価格を把握する。

売却仲介契約を結ぶ

売却活動を委託する不動産会社と売却仲介契約を結ぶ。

業者さんは専属専任や専任でお願いします！と言ってきますが、

「一般媒介」で５社くらいにお願いするのが良いです。

売却活動を開始する

不動産会社が物件の広告や内覧対応などの売却活動を行う。

買主を見つける

適切な買主が見つかれば、売買契約の締結に進む。

売却手続きを完了する

売買契約書の作成、登記の移転など、必要な手続きを行う。

投資用マンションを手放す際の注意点は下記のとおりです。

1. ローン残高の返済：ローン残高がある場合は、その返済を確実に行う必要がある。
2. 譲渡所得税の納付：売却益が発生した場合は、確定申告して譲渡所得税の納付が必要です。
3. 管理の引き継ぎ：新しい所有者への管理の引き継ぎを円滑に行う（管理会社が入っていればあまりやることはありません）。

以上のように、投資用マンションを手放す際は、収支の悪化、修繕費用の増加、空室リスクの高さ、管理の煩雑さなどを考慮し、適切な時期と方法で売却することが重要です。

また、ローン残高の返済や譲渡所得税の納付など、売却に伴う手続きにも十分注意を払う必要があります。

ワンルームマンション投資を辞めたいのまとめ

どんなに完璧だと思って始めた不動産投資でも思わぬ支出があることがあります。

資金力があればカバーすることができます。

ワンルームマンションも1戸くらいなら、繰り上げ返済をする、支出を減らすことで立て直すことができます。

売却するにしても、不動産投資を続けるにしても、

「だまされた！」という気持ちが強いのであれば、自分で見て探しましょう。

高い買い物をするときは複数の業者さんに値段提示をお願いしたり、

家電を買う時も電気屋さんで複数比較したり、ネットショップをたくさん閲覧したり、

病気がなかなか治らなければほかの医者にセカンドオピニオンもらいにいくことと同じです。

自分のしたいことを明確に伝えて、叶えてくれそうな業者に出会うまで複数業者尋ねる。

決して相手に言いくるめられてはだめです。

こういった手間を惜しんで、成功したい、失敗したくないというのは早すぎます。

知識不足と行動不足が失敗の原因となります。

成功したいなら、圧倒的な知識をつけ、行動しましょう。

インターネット上の知識ではなく、本・不動産投資成功者・本当に自分のことを考えてくれる不動産業者の生の声です。

※こちらに書いていることは一般的なことで、提案であるので、すべての行動は自己責任で行ってください。

複数戸買ってしまって、生活難の場合は弁護士にご相談ください。