不動産投資

【備忘録】自主管理物件の退去立ち会いと解約手続きについてまとめ

2024-01-04

本ページはプロモーションが含まれています

2023年8月、入居者が住んでから、半年しか住んでいないのに、

自主管理物件で初めて退去立会いと解約精算まで行ったので

備忘録として書いておきます。

自主管理物件の退去立ち合いでは、室内のチェックが重要なポイントです。

本記事では、詳細と、スムーズな手続きを行うためのポイントをまとめました。

 

自主管理されている大家さんのためになりますと幸いです。

 

退去立ち合いとは?お部屋の解約とは?

まず退去退去立会いと解約の違いについて解説します。

管理会社に任せている方は、管理会社が行う仕事ですね。

私は管理会社経験もあるので、自主管理物件でも初めて実践しました!

退去立ち合いとは?

退去立ち合いとは、賃貸物件から退去する際に、大家や管理会社の社員が部屋の状態を確認することです。

入居時の状態と比較して、故意や過失による損害がないか、通常使用による劣化はどの程度かを検証します。

退去立会いで発見された問題については、敷金から補修費用が差し引かれることがあります。

立ち合いでは、以下の点がチェックされます。

  • 壁や床の傷、穴あけ
  • 設備の故障や破損
  • 清掃状況

退去立ち合いは、後のトラブルを防ぐために重要です。

入居者様は、写真を撮るなどして、自分の保護にも役立てることが重要です。

 

お部屋の解約とは?

お部屋の解約とは、賃貸契約を終了させる手続きです。

解約するには、賃貸契約書に書かれている通知期間(1か月や2か月等)を守って、大家や管理会社へ正式に通知する必要があります。

多くの場合、言った、言わないを防ぐために、文書での通知が求められます。

(私が昔借りていた物件は口頭で解約の受付をしてくれました!!!)

 

解約通知を行った後、以下の手順で進みます。

  1. 解約日の決定
  2. 退去立ち合いの日程調整
  3. 引越し準備
  4. 実際の退去立ち合い⇒鍵の返却

解約手続きは、契約違反にならないように、契約書の内容をよく確認して行う必要があります。

場合によっては解約違約金が発生することもあります。

 

退去立会いまでの事前準備

まずは退去立ち合い日までの事前準備についてです。

 

退去立ち合い日の日程調整

入居者様と大家や管理会社と退去立会いの日時を調整します。

どうしても急ぎでない限り、退去立ち合いは必ずするようにしましょう。

双方のトラブルを防ぐためです。

また、持ち物を伝えます。

 

入居者様に当日持ってきてほしいもの

  • 賃貸借契約書
  • 印鑑(認印)

契約書の確認・仲介会社へ家賃保証会社の解約連絡を依頼

契約書を再確認し、立会いに関する条項や部屋を元の状態に戻すことの定義を理解しておきます。

家賃保証会社を利用している場合、仲介してくれた保証会社から解約の連絡をするのか、

自分で解約するのかを確認し、家賃の引き落としを止めていただきます。

 

入居時の状態の確認・お部屋のチェックリストの作成

入居時に撮影した写真や、チェックリストがあれば確認します。

当日持参するチェックリストを作成します。

 

退去時の手続きについてメール(手紙)を送付

退去時に部屋を空っぽにして、当日に鍵を返却してほしいことなど、注意事項を伝えます。

時々鍵は解約日まで持っていてOKだと勘違いしている方がいるので、

解約日よりも退去立ち合い日が前であっても、立会いした日に鍵を返すことをお伝えしましょう。

また、退去の際に必ずかかってくる費用(クリーニング代)の説明もこのお手紙で先に致しました。

 

 

退去立ち合いの1週間前になったら、

ショートメッセージまたはお手紙で

当日の時間の確認、持ち物を再度ご連絡しました。

 

 

原状回復業者の選定・退去立ち合い日の調整依頼

お部屋の原状回復工事を行う内装業者様を決定します。

私の場合は、リフォームしてくださった業者様に依頼して、1か月先の退去立ち合い日に来ていただけるよう依頼しました。

女性の場合は、絶対に一人でいかないこと!!!!!!

難しければ、今後賃貸仲介を依頼するであろう仲介会社に連絡して、渋々でも来てもらうようにしましょう。

 

電気、水道会社に連絡

電気や水道は大家さんの名義で退去立ち合い日後から契約します。

電気が水を使って原状回復工事をするためです。

やらなくてもしばらく使えるとは思いますが(ダメだよw)、

入居者様が公共料金を滞納していると完全に止まっているので、使えないです。

 

退去立会い日の持ち物

下記ではオーナーが退去立会い日に行く場合の持ち物を書きます。

  • 賃貸借契約書
  • スリッパ
  • キーボックス
  • 筆記用具
  • 印鑑
  • 朱肉
  • 養生テープ(ポストふさぐ用)
  • カメラ(スマホでもOK)
  • リフォーム用図面(必要な場合)

 

 

退去立ち合い当日の流れ

ここからは実際の退去立ち合いの当日の流れを説明します。

何もなければ15~30分程度で終わります。

 

時間厳守

約束された時間に遅れないようにします。

 

荷物の忘れ物がないか確認

すべての個人の荷物を取り除き、部屋が空っぽの状態になっていることを確認します。

 

損傷状態の確認

事前に部屋全体の立会いチェックリストを作っていきます。

チェックリストに従って部屋の状態の確認を行いました。

問題があれば、入居者様と一緒に確認します。

また、住み心地や改善してほしいことなどがあればヒアリングし、次の入居者様に役立てるようにします。

 

証拠の保全

可能であれば、内装業者様か自分自身で写真を撮影しておきましょう。

後からトラブルになるのを防ぐためです。

 

ポストや自転車の確認

部屋の確認が終わったら、

ポストの中身(個人情報が入っている可能性あり!)や自転車の忘れ物がないか確認しましょう。

 

修繕に関する合意・鍵の返却

損傷や汚損がある場合、その修繕費用について合意に至ります。

小さい損傷は見逃して、大きな部分は費用負担いただくことを合意していただくようにした方が良いです。

全てのチェック工程が終わったら、チェックリスト(合意書も兼ねている)に双方で署名捺印しましょう。

その後、鍵を返却してもらいます。

これで退去立会いは完了です。

入居者様が帰られたら、内装業者様とリフォームの打ち合わせをします。

内装業者様へ原状回復工事が終わるおおよその時期を必ず確認しましょう。

 

退去立会い終了後の解約精算

退去立会いが完了したら、解約精算をします。

 

敷金精算

日割り家賃や敷金を計算して、

クリーニング代や修繕費用について住んだ年数に応じて案分したりして、

精算書を作ります。

精算書ができたら、返金がある場合は、大家から返金を、

入居者様から振込分がある場合は、文書にて振込依頼をお送りします。

 

賃貸不動産業者に図面をもって客付け依頼

近隣駅やターミナル駅へ行って、不動産業者回りをします。

次なる客付けの依頼です。

 

保証会社や保険会社へ連絡

お部屋の中での大きな損傷や故意・過失がなかったものなど、

また保証会社の保証範囲内の案件があれば、

家賃保証会社や保険会社へ連絡して、

保証や保険が下りないか確認します。

 

原状回復工事後に行ったこと

原状回復工事が終わった後は、

お部屋に消臭剤を置いたり、説明書ファイルを作成、

各種水回りにラップをかけました(夏場だと臭いが上がってくる場合があるため)。

お部屋に小さな家具を置いて、ステージングも毎回しています。

 

 

退去立会いで確認すべき重要なポイント

退去立会いでは、以下の重要なポイントを念入りに確認することが必要です。

これらは、敷金の返還額に影響を与える要因にもなるため、特に注意が必要です。

1. 壁や床の損傷

  • 壁紙の破れや汚れ
  • 床の傷、割れ、シミ

2. 設備の状態

  • 水回り(キッチン、バス、トイレ、洗面所)の損傷や機能不全
  • 給湯器、エアコンなどの家電製品の確認
  • 照明器具やコンセント、スイッチの動作確認

3. 窓と扉

  • 窓ガラスの割れや枠の損傷
  • 扉の開閉不良や損傷
  • 網戸の破れやレールの損傷

4. 付帯設備

  • カーテンレール、ブラインドの損傷
  • 収納や棚の状態
  • 付属品(リモコン、取扱説明書)の有無

5. 鍵の返却

  • 室内外の鍵が全て揃っているかとその状態

6. 物品の状態

  • 備え付けまたはレンタルされていた家具や器具の確認

立会いではこれらポイントを丁寧にチェックし、入居者とオーナー間で意見の食い違いがないよう、

客観的な証拠(写真やビデオ)を残することが望ましいです。

また、確認内容は、敷金の返還や修繕費用の負担に大きく関わってくるため、正確な記録を残すことが非常に重要です。

 

 

-不動産投資