2022年12月に法人で一棟目のアパートを購入しました（30代ワーママです、３児の母）。
今回は購入した築30年超のアパートのリフォームのお話をブログ記事で書いていきます。
はじめてのアパート購入でしたが、なんと４戸中２戸空室状態！
うち、１部屋はとても貸し出せないボロ状態からスタートです。
ローンの返済比率が50％を少し超えているので１室でもはやく埋めないと赤字状態です。。。
１～３月の繁忙期中に決めたかったので、購入後すぐにスタートです。
今回リフォームしたお部屋は31㎡の２Kの間取りのお部屋を２部屋です！
リフォームした時期
12月末に物件の決済をして、
１月からスタートしました。
賃貸の繁忙期が迫る中で、大急ぎで開始です！
リフォーム完了は2月16日。繁忙期になんとか間に合い、無事に入居者が決まりました！
リフォーム箇所・実例！ビフォーアフター
和室を洋室へ
購入時、和室で賃貸募集していたのですが、
３か月くらい空室になっていました。
フロアタイルで洋室に変更しました。
ビフォー
↓
アフター
天井も傷がついていたりしたので、白に塗装してもらいました。
洗濯機置き場を室内へ
外に水道がついており、洗濯機置き場が外でした。
ビフォー
これは募集の際に一番苦労する箇所だと思い変更必須だと思っていました。
↓
アフター
玄関脇に古いシューズボックスが置いてあったので、撤去して洗濯パンと水栓を新設していただきました。
お風呂の浴槽交換（一部屋のみ給湯器交換）
プロパンガス屋さんにお願いして、浴槽交換をしていただきました。
交換工事によりガス料金、入居差様に不利な契約にはなっていません。
ビフォー
↓
アフター
浴室の床シート張りはリフォーム屋さんにお願いしました。
キッチンパネル交換
ちょっと見ずらいのですが、キッチンの左側、ガスの火か何かで黒焦げで穴が開いています！！！
ビフォー
↓
アフター
キッチン左壁に白いキッチンパネルを設置していただきました。
インターホン交換
自分でやろうと思っていたインターホン交換ですが、
おいておいたら、業者様がやってくださることになりまして。
チャイム→モニター付きインターホンになりました。
↓
DIYした箇所
水道交換
パッキンが劣化しているようで、なぜか雨が降るとポタポタ水漏れしていました。
ホームセンターの動画を何度もみて、水道交換をしました。
before
↓
after
古びた水道が新しい混合水栓になりました！！
水道本体も13,000円くらいするし、プロに任せても良かったかも…？
何事も経験です。
ドアのアクリル板はめ込み
リフォーム終わって部屋をのぞくと、引き戸のガラスが１枚ない！！！
この部屋はリフォーム前はボロボロぐっちゃぐちゃの状態で、ドアは外してあり、立てかけてあったので気づきませんでした。
いまさらガラス貼るのも…だったので、ホームセンターでアクリル板を買ってはめることにしました。
数ミリの隙間があるので、アクリル板ならうまくはまるかなぁと思い…
ビフォー
一番下のすりガラスがなく、空洞になっています。
↓
アフター
半透明のアクリル板の良いサイズがなく、茶色っぽい色のアクリル板。
0.1mmですがホームセンターでカットしてくれなくて、カッターを使って自分でなんとか切りました。
はめ込み作業もなかなかはまらず苦労しましたが、とりあえずついたので事なきを得ました。
リフォーム期間・流れ
工務店探し・見積もりを取る
購入検討中段階で工務店さんに声かけて見積もりを出すべきだったのでしょうが、
今回は銀行の本審査中に見積もりを取り始めました。
私が参考にしている本はこちら↓
地元の工務店さんにいくつかアポイントを取るために、ひたすらタウンページから電話！電話！！
12月にはいり、年内に終わらせないといけない工事がたくさんあるようで、どこもとても忙しそうでした。
10件くらい電話してようやく２社見積もりのアポイントを取ることができました。
プロパンガス屋にもアポイントを取り、少しのリフォームをお願いする運びとなりました。
今回工務店を決めた決め手となったこと２つ
- 見積もりを期日通りに提出してくれた
- 地元密着（地元で悪いことはできないだろうという予想）
工務店の探し方でほかの良い方法は下記です。
- 売買が得意な不動産会社社長に紹介してもらう
- 土建組合に聞く
上記二つの方法は紹介してもらった先の工務店が悪いことができないからです。
紹介だとどうしても紹介者のメンツがありますので!(^^)!
見積もりがそろったら工務店決定
給湯器と浴槽交換⇒プロパンガス屋（ガス代の値上げにはつながらない）
その他⇒工務店、一部DIY
出てきた見積もりを参考にして、交渉です。
本当は２Kを1LDKの間取りに変更したかったのですが、とてもじゃないけどお金が足りませんでしたので、諦めました。
他には、襖の貼り替えを襖ではなく、クロス貼りにし、
水道交換を自分で、など少しずつ費用を減らしていって最終的に102万円のお見積りで工事発注しました。
工事開始
見積もりの精査が終わったら、工事を正式に依頼し、スタートしてもらいます。
年始すぐから工事スタートできると思っていたのですが、ほかの残工事等がありなかなか着工してもらえず、
もやっとした年始でした。
ところが工事開始したらあっという間に完了して１週間で１部屋仕上がりました。
元々募集していた方の部屋だったので、洗濯機置き場を室内に新設し、和室を洋室に変更、インターホン変える程度だったのですぐに終わったのでしょう。
もう一部屋の原状回復工事も終わっていないボロボロの部屋は３週間程度かかりましたが、
無事に２月の中旬に工事完了し、３月の繁忙期の募集に間に合いました。
お支払い
工事完了したら、正式な請求書をいただき、すぐに振り込みました。
工事中に発見していただいた、トイレと給湯器から漏水対応工事、
インターホン工事も追加で依頼したので、合計で107万円でした。
築30年超アパートのリフォーム費用
ざっくりと、合計107万円の工事の明細を公開します！
２Kの部屋２部屋です！！
| 工事個所 | 費用 |
| 床 下地組み コンパネ張（２部屋） | 238,000円 |
| フロアタイル張 | 163,200円 |
| クロス張替え（１部屋） | 105,400円 |
| 天井塗装 | 63,000円 |
| 室内洗濯機置き場新設（２部屋） | 142,000円 |
| クリーニング（１部屋） | 30,000円 |
| 浴室床シート張り・コーキング・金具交換 | 42,000円 |
| その他工事・廃材処分費 | 286,400円 |
| 合計 | 1,070,000円 |
実際はもっと細かくだしていただいていますが、大体こんな感じで収まりました。
以前、自宅をリフォームしており、リフォーム業者に依頼していたので単価など意識したことがなかったのですが
いざ自分でオーナー業としてやると一部自分でやったり、とても勉強になりました…！
今回もさらに学びが多かったので、次回に活かしたいと思います！
当物件を取得した過程はこちら↓
