不動産管理の仕事は多岐にわたり、
管理業務の複雑さやトラブル対応のストレスから「きつい」と感じることもあります。
しかし、対人スキルや組織力があれば克服可能です。
この記事では、不動産管理会社の業務内容、向いている人物像、きついクレーム事例について深く掘り下げていきましょう。
不動産管理はきつい？
不動産管理がきついと感じるかどうかは、その業務内容や個人の能力、対応力に依存しますが、
以下の点に注意して具体的に説明します。
- 業務がたくさんある: 不動産管理では、入居者からの問い合わせ対応、設備の修繕管理、家賃の徴収、契約更新、退去時の手続きなど、多くの業務が発生します。これらは同時進行することも珍しくなく、業務の多忙さがきつさを感じさせる一因となり得ます。
- 対人スキルが必要: 入居者や物件所有者、業者とのコミュニケーションは不動産管理において欠かせません。交渉力や協調性、時には苦情対応も求められ、ストレスに感じる人もいます。
- 緊急対応の必要性: 水漏れや停電などの緊急事態が発生した際には、迅速な対応が必要です。想定外の事態に柔軟に動ける能力が求められ、精神的にきつい場合もあります。
- 法律や制度の理解: 不動産管理には法律や条例などの知識が必須です。正確な情報を把握し、適切な運行を確保する必要があるため、常に勉強し続けることが重要となります。
上記を考慮すれば、不動産管理が厳しく感じられる理由がなんとなくわかりますね？
しかし、組織がしっかりとしたサポート体制がある会社や、効率的なシステムを導入している場合などは、きつさを軽減されることもあります。
また、業務の経験を積むことで、安定した運営が可能になることも多いので、一概にすべての不動産管理がきついわけではないといえます。
不動産管理業とは？
不動産管理業とは、不動産の価値を維持・向上させるために必要な様々なサービスを提供する業務を指します。
不動産管理業とは「賃貸物件の管理」を指します。具体的には下記のような仕事にわけられます。
- 賃貸管理: 賃貸物件の所有者に代わって、入居者の募集から契約、家賃の徴収、更新、解約の手続きまで行います。また、入居者のクレーム対応や退去時の原状回復の管理も含まれます。
- 建物管理・維持修繕: 物件の定期的な保守、清掃、修繕を行い、建物や設備が適切な状態を維持できるよう管理します。これにより、物件の価値を保ち、快適な居住環境を提供します。
- 運営管理: 物件の利用状況を把握し、最適な経営計画を立案します。オーナーに対するレポーティング、物件の利益を最大化するための戦略立案などが含まれます。
- リスク管理: 不渠合の改修時期の予測、緊急事態への対策立案、保険の管理などを通じて、物件に関わるリスクを管理します。
- コンサルティング: 不動産の投資や運用に関してアドバイスを行う業務もあり、不動産投資の専門的な知識を提供します。
不動産管理業は、単に物件を維持するだけでなく、
経済的な側面から不動産の価値を最大化するための多角的なサービスを提供するプロです。
ちなみに、分譲マンションの管理会社とは
分譲マンションにはそれぞれ所有者がおり、その所有者から構成される管理組合があります。
その管理組合と一緒にマンションの運営を行っていくのが、分譲マンションの管理会社です。
分譲マンションを購入すると毎月管理組合に「管理費・修繕積立金」を納めますがこのお金の管理や
共用部（駐車場・エレベーター等）の修繕提案等を行っています。
分譲マンションの室内はここに所有者がいますので、
分譲マンションの管理会社が管理するのは、委託されたお金のことや共用部分（住人が共通して利用する場所）の管理です。
不動産管理会社の仕事内容
不動産管理会社の仕事内容は、
不動産の維持、運用、そして価値増加に関連する多岐にわたるサービスを提供することです。
不動産管理会社の仕事内容のメインは4つです。
- 客付け(空室対策・仲介会社とやりとり)
- 入居者対応
- 建物管理
- オーナー対応
1.客付け(空室対策・仲介会社へ営業)
管理物件で入居者の退去があったあと、空室になった部屋をきれいに原状回復工事をし、空室を埋める活動（入居者募集）をおこないます。
広告宣伝活動
入居者を集めるための広告宣伝活動をおこないます。
募集物件の図面（いわゆるマイソク）を作成し、不動産検索ポータルサイト(レインズ・ホームズ・スーモ・アットホーム等)への掲載、仲介会社への客付け依頼の営業をします。
仲介会社への営業は、訪問活動だけではなく、メール・電話・古いですがFAXを使っていた時代もありました。
入居希望者の内見案内対応
私が勤務する会社ではほぼ、仲介会社がインターネット上で予約をしてくださり、空室のご案内に行ってくださいます。
時々、自分たちでも行きますが、案内はほかの業務でいっぱいなので、極力入居希望者の内見案内対応はいきません。
仲介会社だけだと物件のすべてをわかるわけではないので、問い合わせがきたときにスムーズに対応できることが重要です。
賃貸借契約の対応
入居者が物件を借りることが正式に決定したら、賃貸借契約を締結します。
入居希望者に支払い能力があるか、犯罪者ではないかなどをチェックする入居審査をおこない、緊急連絡先、勤め先に情報に偽りがないか等を確かめ、結果を物件オーナーに報告します。
問題ない場合、「重要事項説明」と「賃貸借契約書」を正式に締結します（仲介会社がいる場合は仲介会社に郵送）。
引き渡しの日には、鍵の受け渡しを行います。
2.入居者対応
現在管理物件に住んでいる入居者の対応もおこないます。
家賃回収業務
入居者から家賃を回収するのも管理の仕事です。
基本的には銀行口座からの引き落としが多いですし、多くの方は家賃をきちんと支払います。
しかし、全体の10％くらいはうっかり忘れていた人がいて、
全体の1～2％は支払いが厳しい、等の理由から滞納してしまうケースがあります。その場合は、家賃を支払うように催促しなければいけません。
家賃の保証会社がある場合は事故報告として報告し、代わりに入金した貰い、家賃保証会社が入居者に督促をしてくれます。
クレーム対応
近隣住民からの騒音、異臭、ゴミの出し方、漏水などの設備不具合など、入居者からのクレームを受けるのも管理の仕事です。
具体的なクレーム内容としては「隣人の足音や生活音がうるさく寝れない」「ペット禁止物件で猫を飼っている人がいて異臭がする」「バルコニーでタバコを吸っている人がいる」などがあります。
管理会社の対応時間外の大きな騒音等は警察に対応依頼したりもしますが、根本解決にならないので、長く付き合くケースが多いです。
24時間対応してくださる窓口（会社）と提携して、緊急の設備不具合は管理会社で背負わないこともあります。
契約更新業務
一般的に賃貸住宅は、契約期間が2年程度に決まっています。2年経ち、更新時期を迎えたときは、契約更新業務をおこないます。
契約更新の際には、合意書を作成し入居者に了承を得ます。そして、平均1ヶ月分の更新料を受け取ります。ただし、更新料は地域によっても違いがあり、全国的にはない方が多いようです。
東京圏は当たり前にあります。更新料と言ってもオーナーもしくは管理会社のただの収益です。
更新せずに退去する場合には、退去用の手続きをおこない、退去時の立ち会い、部屋の原状回復の工事の発注・生産をおこないます。
3.建物管理
不動産管理と言われて一番分かりやすいのが「建物管理」かもしれません。
建物定期点検&メンテナンス
物件の定期点検、メンテナンスをおこなうのも建物管理の仕事です。建物は何もしなくても時間の経過と共に老朽化します。
具体的な作業としては、共用部と言われる、玄関、エレベーター、駐車場、廊下などの清掃や、外壁などにヒビが入っていないか、電気、ガス、水道などの設備点検です。
また、所定の場所に消化器などの消防用具が設置されているか、非常ベルは正常に作動するかなど防犯上重要なポイントも確認する「法定点検」もおこないます。
そして、監視カメラや警備員が必要な場合は、警備会社と連携する必要があります。
長期修繕計画の作成
物件を将来にわたって、どのように維持・管理してくのかを決めたものが「長期修繕計画」です。
築10年以上経つと、どうしても大きな計画工事が必要となってきます。建物に何かあって、入居者や近隣住民に被害が出てからでは取り返しがつかないことになります。
この計画をもとに、保守や点検などをおこないます。
多くは専門業者に委託することが多いです。
工事・リフォーム必要時の発注
工事・リフォームが必要になった場合の発注も管理会社の仕事です。
老朽化で下がってしまった不動産の価値を上げることを目的に、工事が必要な部分を指定し、発注先業者を選び、実際に工事がおこなわれるまでを仕切ります。
4.オーナー対応
物件で何か問題があったり、相談したい時はオーナーに対応します。
また、物件の運営状況を決められた日に報告します。
入居者募集時の条件相談
入居者を募集する際には、家賃などの条件をオーナーさん(大家)に相談します。
ただし、オーナー(大家)さんの立場で考えると、「お金を出して委託しているので具体的な提案をしてほしい」と考えるのが普通なので、相場を調べたり、近隣業者にヒアリングを行ったりして、具体的な提案をします。
相談の上、賃料・礼金・広告料等を決定し、相談した金額で空室の募集をします。
特に「空室」は物件オーナーにとって、大きな損失に繋がるため確実性の高いアイデアが求められます。
家賃の送金
入居者がオーナー(大家)に直接に家賃を支払うのではなく、管理会社を経由することが多いです。
直接支払った方が効率的なのでは？と思うかもしれませんが、オーナー(大家)からするとお金のやりとりは面倒で、入居者数が多ければ仕事量も増えます。
そのため、プロに任せた方が安心でラクだからです。上記で述べたように滞納が起こった際も管理会社が入っていれば、オーナーは待っているだけでいいのです。
またオーナーに家賃を送金する際に、管理会社の管理手数料をひいて、オーナーに送金します。
発生トラブルの報告
管理物件でトラブルが発生した場合は、オーナー(大家)へ報告する必要があります。
管理を請け負っている以上、具体的な解決手段は考えるのは管理会社ですが、オーナーさんの意向も尊重する必要があるからです。
特にお金が発生することはオーナーの了承がないと管理会社も勝手に動くことができません。
仮に、トラブルにより物件が破損し修理・リフォームが必要になった場合には、その具体的な計画の提案もおこないます。
トラブルの内容によっては弁護士に相談したりもします。
賃貸マンションの管理会社の仕事できついこと
仕事の幅が広く、覚えることも多いため「きつい」「辛い」のも事実です。
きついこと
クレーマーの対応
滞納督促
傲慢なオーナーとのやり取り
事故物件の現場に立ち会うことも
上記の管理業務の仕事だけを見ても、やらなければいけないことは数多くあります。
物件数や会社の規模によっては縦割りに分業されています。
入居者からのクレームは、内容によっては罵声を浴びせられることも多々あります。
家賃滞納者の自宅に訪問をした時には、電気・ガス・水道が止められている中、生活をしている滞納者の姿を見ることもあるでしょう。（警察と立ち合いで行きますが場合によっては亡くなっているときも…）
退去時の原状回復工事費用も、金額に納得が出来ないから支払いたくないという入居者もいます。
入居者だけならまだ良いですが、オーナーにもなんとか費用を回収してこい！と言われることがありますので、両者の間に立たされた時には苦戦するケースもあります。
コロナ禍になって、自宅にいる時間が増えた人が多く、自宅に対して快適さを求める人が増えました。
快適な住環境が失われると、人は、管理会社に電話をかけ、騒音問題についてクレームを入れます。
このような理由から、離職率が高いというのもうなずけるのではないでしょうか。
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不動産管理会社でのトラブル・クレーム事例
不動産関連業界に勤務して10年以上の私が、
不動産賃貸で目にしてきたトラブル事例をご紹介します。
トラブル1：騒音問題（生活音）
アパート・マンションは集合住宅です。
これは建物の造りにもよるんですが、音が響きやすい・響きにくいってあります。
それと、音に対してって人によって感じるレベルが全然違うので、解決も難しいです。
精神面でも聞こえる、聞こえないって変わってくるんです。
自分が疲れている、具合が悪い時には隣人の音が気になるけど、
元気で友人を呼んでいる時は隣人の音なんて気にならない。
極端な話ですが、こんな感じです。
隣人の音が気になって、精神的にやられるので家ではヘッドホンでずっと音楽聞いていますって方もいます。
管理会社としての解決ステップ
①被害者から電話くる
②騒音元に電話（不明の場合周辺すべてに電話）
※被害者が自分が電話したことを知られたくないから
直接電話しないでくれと言われるケースもあるので②は飛ばす場合もある
③現地に「騒音注意」の貼り紙もしくはポスティング
これでも解決しない場合は、警察呼んで下さいと言います。
警察は民事非介入ですが、女性の叫び声がする等、少しでも事件性が疑われる場合、通報しても良いと思います。
あと深夜に騒ぐとかは営業時間外なので、その時間に現行犯で注意するのは難しいです。
トラブル2：喫煙問題
騒音問題とよく似ています。
どこの部屋かわからないけどたばこの煙が入ってくる、
〇〇号室の住人がバルコニーでタバコを吸っている等の苦情が寄せられます。
最近は電子タバコが増えたので件数も少なくなってはきましたが、まだまだきますね。
管理会社としての解決ステップ
騒音問題と同じで、基本はヒアリング→貼り紙掲示 です。
犯人が明確にわかっている場合は玄関ドアに「バルコニー（共用部分）喫煙禁止」という紙を挟みます。
トラブル3：家賃滞納問題
家賃滞納は全体の10～15％くらは起こります。
うっかり忘れていました、という方もいれば、確信犯の方、生活が厳しくてどうしても遅れてしまう方等様々です。
近年では連帯保証人の代わりに
「家賃保証会社」に賃貸借契約をするときに加入させることが多くなりました。
この家賃保証会社は、連帯保証人の代わりとなる為、あまり抵抗がなくなってきたのではないでしょうか。
入居時に、一般的には入居者が賃料の20～100％（会社によって異なる）を支払うことにより、
万が一滞納があった際（一時的な支払い遅延含む）はオーナー（もしくは管理会社）が
「家賃保証会社」に連絡すると、賃料の建て替え払いをしてくれ、かつ督促もしてくれます。
本来はこの仕組みの商品が多かったのですが、最近は入居者が直接家賃保証会社に家賃を支払いし、
家賃保証会社からオーナー（もしくは管理会社）に家賃を送金するケースも多いです（集金代行といいます）。
この「家賃保証会社」を利用すれば、
入居者への督促の電話や手紙を出さなくてよくなる上に、
家賃も保証されるので安定的な収入が見込めます。
ただし、3か月以上の滞納になり、家賃の回収が難しいと判断され、裁判になると、
保証会社からオーナーへの送金は一時的にストップします。
こうなると、どうなるかオーナーもひやひやものです。
保証会社によって、賃料の何か月分まで保証されるか等が決まっているので確認が必要です。
滞納問題は、保証会社に加入すれば、そこまで過敏になることはないですが、
中には裁判まで行き、明け渡し訴訟までやる場合もあります（ここまで行くと心理的疲労がすごい）。
トラブル4：設備の不具合
こちらは建物が古くなるとダントツに多いです。
自主管理している物件が新しければそんなに設備の不具合もないでしょうが、
築25～30年以上経過するとどんどん設備の不具合の問い合わせが増えます。
・ドアや網戸が締まりづらい
・水道管を閉めているのに水がぽたぽた落ちてくる
・エアコンの効き具合が悪い
・トイレの換気扇から異音がする
もう本当に様々あります。
24時間駆けつけサポートに入るなどすると負担軽減になります。
トラブル5：入居者の死亡
滅多に起こることはないですが、入居者様が室内でお亡くなりになられて、かつ、長期間放置されると（夏は数日でもやばい）
臭いの問題や周辺にまで情報が行き渡ると心理的に新しい入居者が入りづらくなります。
どの年代の方も亡くなる可能性はありますが、
なるべく若い人を入居させる
高齢の方を入居させる場合は、
親族やよく連絡を取っている方が近くに住んでいることを条件にする等の対策を考えています。
賃貸不動産の管理会社でのやりがい
仕事をある程度覚えることが出来れば、物件オーナーと入居者の両方から感謝されることになり「やりがい」を感じる場面もあるでしょう。
不動産管理業と言うと、「クレーム産業」というような時代があったのも事実です。
確かに昔は非常に酷い会社もありました。しかし、近年では女性も増えてきて、業界全体が変わろうとしているのが見受けられます。
ここでは、賃貸管理の仕事は大変なことも多いですが、その一方のやりがいをご紹介しましょう。
入居者トラブルを解決したとき
賃貸管理業はクレーム産業、トラブル産業と言っても多いぐらい毎日小さなトラブルから大きなトラブルまでたくさん対応しなければなりません。
しかしそんなトラブルを解決した時には、かなりの達成感を感じることができるでしょう。
中でも手ごわいクレーマーから最後に「ありがとう」と言わせた時に何とも言えない満足感を味わうことができます。
給料は高額ではありませんが安定しており、ノルマ等はないので不動産業界では比較的ストレスが少ない職種であるといえます。
誠実な仕事を心がければ、オーナーや入居者に深く感謝されることもあり、やりがいを感じることも多いでしょう。
オーナーから感謝されたとき
賃貸管理会社は毎月オーナーから一定の管理料をいただいて運営をしています。
そんな顧客であるオーナーから感謝されることがあります。
例えば、部屋が満室になった時や、トラブルに対して迅速な対応をおこなった時などに、
「○○さんが担当で良かった」とか「お陰で助かりました」などの感謝の言葉を直接いただいたりすることも多いので、やはり感謝されると嬉しいですし、やりがいにもつながります。
たくさんの人とつながりを持てる
賃貸管理の仕事では、たくさんの人と関わりを持つことができます。
物件オーナーや入居者はもちろん、仲介会社、同業他社、リフォーム会社など毎日色々な人とコミュニケーションをとることができる為、幅広い話題に触れることができて知識を得ることができます。
不動産や修繕の知識が身に付く
仕事をしていると当然不動産に関する知識は身についてきますし、あとは小修繕などが自分でできるようになるので普段の生活でも役立ちます。
鍵交換やダイヤル式ポストの開錠方法、郵便物の宛先違いの返送方法、ブレーカーの取り扱い方など、誰に教えてもらったわけでもありませんができるようになりました。
賃貸不動産管理会社のメリット
ここからは賃貸不動産会社で働くメリットをお伝えします。
ノルマがない
不動産管理の仕事は、売買や賃貸の仲介営業のようにきついノルマはありません。
残業時間も少ない
不動産業の所定外労働時間数は、全産業平均と同レベルかやや少ない程度です。
建設業や製造業と比較すると明らかに少ないといえます。
賃貸仲介や売買仲介はお客様ありきのお仕事で、お客様のいいなりになることが多いです。
管理も同じ場面はありますが、問い合わせがなければすぱっと帰れます。
また、最近では電話による対応を午後3時までとしている管理会社なんかも現れ、
メールやお問い合わせフォームの利用により、労働時間の短縮・在宅ワーク化を可能にしている会社も大手では散見されます。
以上のことから、売買仲介や賃貸仲介を経験して、不動産の最前線を知った後、管理会社に転職してくる方が多いです。
賃貸マンションの管理会社の社員のメンタル
メンタルが弱い人だと、心が病んでしまいすぐに会社を退職をすることになってしまいます。
新卒の女の子はよく泣いていました（涙）
例え給料が良かったとしても、メンタルが弱いと長続きしないことは確実ですので、自分自身としっかり向き合い、入社して良いものなのかどうかを考える必要があります。
私はクレームをあびているときは、幽体離脱するくらいのイメージを持って働いています（汗）
強靭なメンタルと、間違っていることに対しては間違っているとはっきり言える能力がないと難しいです。
おかげで、物事をずいぶんはっきりと言える性格になりました。
きつい仕事ではありますが、不動産の世界を極め、いつか大家さんになりたいという強い志があれば、きっと頑張って仕事をすることが出来るでしょう。
不動産管理に向いている人
不動産管理に向いている人は、以下のような特質を持つ人でしょう。
- 対人スキル: 入居者やオーナー、業者とのコミュニケーションが多いため、円滑な人間関係を築けるコミュニケーション能力が求められます。問題解決能力: 予期せぬトラブルやクレームに適切かつ迅速に対応できる能力が必要です。
- 組織力と時間管理: 複数の業務を効率良く管理し、優先順位をつけて対応できる組織的な思考が求められます。
- 柔軟性: さまざまな状況に適応し、柔軟に対応できる柔軟性が重要です。
- 詳細に注目する目: 契約の詳細、設備の状態など、細部にわたる点検と注意が重要になります。
- ストレス耐性: 高いプレッシャーの状況下でも落ち着いて対応できるストレス耐性があると良いでしょう。
- 専門知識: 不動産関連の法律、市場の動向、財務や税務に関する知識があればなお良しです。
- 説得力と交渉力: 契約条件の交渉や、関係者を説得する場面において有効です。
- テクノロジーへの適応力: 管理業務の多くがデジタル化されているため、新しいテクノロジーやソフトウェアを習得し、活用できる能力も求められます。
- 倫理観と責任感: オーナーやテナントの資産を扱うことになるため、高い倫理観と責任感が必要です。
これらの特質を持っていれば、不動産管理の仕事で成功する可能性が高まります。
また、経験を積むことでこれらのスキルを磨くことも可能ですので、
未経験であっても関連する知識やスキルを学び意欲的に挑戦する姿勢も重要となります。
街の不動産屋と不動産管理の違いを解説！
街の不動産屋（不動産仲介業者）と不動産管理会社の違いについて解説していきます！
街の不動産屋の主な役割
- 売買・賃貸の仲介: 購入、売却、賃貸を希望するクライアントと、物件の提供者を結びつける役割を担います。
- 物件のマッチング: 賃貸または購入を希望する顧客に対して、希望に合った物件を探すサポートを提供します。
- 市場情報の提供: 地域の市場情報や不動産の価値、価格動向のアドバイスを顧客に提供します。
- 契約手続きの支援: 売買契約や賃貸契約の作成、手続きのサポートを行います。
このかたわらで、管理業をやっており、管理会社として機能している会社も多数あります。
不動産管理を専門にしている会社の主な役割
- 物件管理: 既に所有または賃貸された物件の日常的な運営と維持管理を行います。
- テナント管理: 入居者からの質問やクレームに対応し、家賃の徴収といった賃貸管理業務を担当します。
- 保守・メンテナンス: 物件の修理やメンテナンス、清掃等を計画し、実施します。
- 資産管理: 物件の価値を維持・向上させるための戦略策定や収益管理を行います。オーナーさんの相談にも乗ります。
ざっくり言うと、不動産仲介業者は物件の「売買や賃貸の取引」を担い、お客様が物件を見つけたり、売ったり、買ったりする際のプロセスをサポートします。
仲介手数料で収益をあげていることになります。
一方で、不動産管理会社は物件の「運用と維持」に重点を置き、所有者に代わって物件の管理を続けるサービスを提供します。
これには入居者の管理や物件の状態保持、収益性の最大化などが含まれます。
主に、オーナーからの管理料（毎月固定）や入居者からの仲介手数料などで収益を上げています。
両者は不動産業界において重要な機能を果たすものの、役割と提供するサービスが大きく異なります。
不動産管理はきつい？まとめ
不動産管理は確かにきつい側面がありますが、
豊かなコミュニケーション力と問題解決の能力を備えた人にはやりがいのある職務です。
物件と入居者の両方を管理し、資産価値を高める責任を担います。
街の不動産屋とは異なり、長期的かつ定期的な関わりを要する仕事です。
メンタルを鍛えたい方、ものごとをはっきり言えるようになる力がほしいかたにはおすすめです。
きついかどうかはアナタ次第！
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