３棟目の一棟アパート取得までの道のりとその後

2024年12月、私はついに法人３棟目のアパートを取得しました。

一棟アパートの不動産事業を始めてから数年、徐々に規模を広げてきましたが、この物件は特別にいろいろありました。

今回は購入の経緯、３棟目だったから買えた物件の内容についてご紹介します。

※画像はイメージです

物件の実態：わけあり物件との出会い

自宅から近い物件だったので取り急ぎ不動産屋に連絡して資料をもらいました。

資料をもらったっきり、忙しいやら他の物件が気になり、満室なので外観だけ見に行く、と伝えた切り、

放置していました。

しかし、不動産屋から再び電話があり、詳細を聞くと「すごい指値ができそうだな」と感じたのです。

理由は、物件は２階建てアパートで、全４部屋中２部屋に「わけあり」がありました。

• １部屋目：長期滞納中で明け渡し訴訟中。
• ２部屋目：自然死があった部屋。現在は相場家賃より1万円低い賃料で新しい入居者が住んでいる。

一般的には敬遠されがちな案件ですが、私にはむしろチャンスに見えました。

特に１部屋目の明け渡し訴訟中の部屋は、保証会社が入っているので、賃料が明け渡し日まで入ってくること、

２部屋目の自然死の部屋は今の入居者が退去すれば、家賃をあげられる（利回りをあげられる）ことがその理由です。

指値交渉と購入

このような事情から、私は指値交渉を行いました。

提示価格から500万円の値引きをお願いし、最終的に条件が通った形で購入に至りました。

これは、不動産投資での交渉力の重要性を実感する瞬間でした。

特に「わけあり物件」は価格交渉の余地が大きく、安く取得できれば将来的に大きな利益を生みます。

購入を決めた背景には、ただ価格だけでなく、現場を実際に確認して判断できる距離感もありました。

自宅近くの物件なら、日常的に管理や状況確認がしやすく、安心して投資できるというメリットがあります。

余談ですが、不動産屋さんは指値入れても200~300万円ぐらいだろうと考えていたとのことでした。

今回500万円の指値が通るとは思わず、売主様はよほど手放したかったんだろう、と話していました。

明け渡し訴訟とオーナーとしての成長

購入後、まず直面したのは長期滞納中の部屋の明け渡し訴訟です。

催告から裁判までを経験し、オーナーとしての責任感と経験値が一気に高まりました。

法律的な知識だけでなく、心構えや対応のスピードも求められる場面です。

実際、３月に退去が確定した際には、退去からわずか３日で新しい入居者が決まりました。

具体的には、

3/4強制執行（部屋の荷物がすべて搬出される）⇒3/5工事見積⇒3/18工事完了⇒3/25賃貸借契約開始というスピード感でした。

このスピード感は、地域の需要や物件の魅力、そしてスピーディなリフォーム対応のおかげです。

工事業者様には頭があがりません。

オーナーとして「問題を持つ物件」でも、適切に運用すれば確実に価値に変えられることを実感しました。

わけあり物件から学んだこと

今回の経験で学んだのは、次のようなことです。

わけあり物件ほど交渉の余地がある

価格交渉だけでなく、条件面でも柔軟に対応できる場合が多い。

自分の対応力・経験に自信がついているから、できるところとできないところがわかりました。

３棟目だったからこそ買えた物件でした。１棟目でこの物件だったらきつい～💦

私の場合、客付けや賃料設定、営業は得意だが、リフォーム工事や建築の知識はないため、

訴訟中案件や事故物件にはあまり抵抗はないということも自分で確信しました。

初心者はマネしすぎてはいけないですよ。

法律や手続きの知識が必須

明け渡し訴訟など、オーナーとして避けて通れないケースがあります。

今回ひさしぶりに法学部でよかったな～と感じました。

訴訟手続き自体はすでに購入した時に進んでいましたが、催告や強制執行など普通では聞きなれない言葉もたくさん出てきました。

けれども法律の知識だけでは解決できない人間の闇みたいなのもみました。。。

催告の日はゴミ部屋を目の当たりにし、執行官に怒られたりしながら元入居者さんがアルバイトで少し収入があるために、生活保護をうけられないことなどを語っていました。

スピード対応が鍵

退去後の空室期間を最小限にすることが収益性向上に直結する。

特に３月に部屋があく場合は中旬までが勝負。

３月最終週になると賃貸需要は一気に激減する。

特に2025年春は物件がないぐらいにまで枯渇していたので、商品化すればすぐに賃貸がつく状態だった。

管理の距離感

自宅近くの物件は管理効率が高く、安心感も大きい。

自転車でいけるのはやっぱりありがたい。

工事の見積もりも明け渡し訴訟もぜ～んぶ自転車でオーナーがやってくるという展開。

投資家としての次の一歩

３棟目の取得は単なる物件の増加ではなく、私のオーナーとしての「成長の証」です。

わけあり物件だからこそ、手間と時間をかけることで価値を引き上げられる。

これは不動産投資の醍醐味でもあります。

今後もこの経験を活かし、相場や条件を見極めながら、より効率的で安定した不動産投資を続けていきたいと考えています。

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