私はいままでの経験から「リーシング（空室対策）」のプロでしたので、
埋まらないはずはない！と意気込んで、対策をしたので、その対策法を書いていきます。
物件を購入すれば自動的に家賃収入が入ってくる…そう思えるのはしっかり空室を埋めてからです。
空室を埋めなければ、毎月のローン返済だけが重くのしかかり、「このままでは赤字になるのでは？」という不安でいっぱいになります。
初心者にとって空室リスクは「数字上のシミュレーション」ではなく、現実の収支を直撃する重大な課題です。
そこで私は、できることを一つずつ実践しました。
大前提として、「自分が空室を埋められる物件を買う」ことです。
初心者でもできる空室対策の3つの方法
まずは空室対策３つの方法をお届けします。
① 募集条件を見直す（家賃・初期費用・入居条件）
最初の見直しポイントは「家賃設定」でした。
不動産業者に聞き込みする方もいますが、私はあまり聞きません。
その不動産営業マンの経験や知識が全てを網羅するわけではないからです。
一番よく使う手法は、at home やSUUMOで近隣の物件と比較検討します。
自分の物件に近い条件となるように検索条件を３つほど入れます。
私の物件だったら築年が古くて駅から遠い物件だったので、下記の条件を入れました。
- 最寄り駅
- ㎡数（●㎡以上～）
- バストイレ別
次に、家賃が安い順に並べ替えます。
この物件よりは良いとか、悪いとか、検索ででてきた物件を見ていって、
自分の物件より優れている物件よりは安くしましょう。
大体この手法で適正家賃を見つけていって、決め切ることができます。
もちろん、繁忙期（１～３月）は強気の設定でも決まりますので、必ずしもこの限りではありません。
問い合わせや内見が１か月間１つもないのは大幅に市況からずれていますので、管理会社や仲介会社に積極的にアプローチしましょう。
初心者は「家賃を下げたくない」と考えがちですが、数カ月の空室による損失の方がはるかに大きいです。
相場に合わせる柔軟さを学んでいきましょう。
② 内装・設備を改善する（小さな工夫で差別化）
次に取り組んだのが内装の改善です。古いアパートの場合、築年数そのものは変えられません。
しかし「見た目の印象」は工夫次第で改善できます。
下記に実践例を書いておきます。
- 白基調のクロスに張替え → 部屋が明るく広く見える
- クッションフロアを木目調に変更 → ナチュラルで清潔感のある印象に
- モニター付きインターホンと室内洗濯機置き場を新設 → 入居希望者の「決め手」になった
費用はそれほど大きくありませんでしたが、内見時の印象が格段にアップ。
結果として、築古物件でも競合に負けない魅力を持たせることができました。
初心者でも「大規模リフォーム」ではなく、低コストで効果の高い改善から始めるのがおすすめです。
③ 仲介業者との連携を強化する
最後に効果を感じたのが仲介業者との関係作りです。
私は自主管理をしていましたので、仲介会社を訪問し、オーナーとして覚えてもらい、自作のマイソク（図面）を持って練り歩いています。
図面にはアピールポイントのみだけではなく、鍵の所在や細かい諸条件もすべて網羅的に記載します。
写真もほしいと言われればメールですぐにお送りしました。
「オーナーが積極的に動いている物件」「オーナーとつながっている物件」は仲介担当者の記憶にも残りやすく、紹介しやすいと思います。
空室対策は業者任せではなく、オーナー自身の行動力も必要です。
実際に試した効果と学んだこと
以上の3つを実践した結果、当時空室だった2部屋は１か月以内にすべて埋まりました。
特に効果を感じたのは、
- 家賃・初期費用の見直し → 即効性がある
- 仲介業者への積極的な営業 → 長期的な信頼関係につながる
一方で、初心者がやりがちな失敗もあります。
それは「広告費を渋りすぎる」ことです。
仲介会社にとって広告費はインセンティブになる部分でもあり、時にはAD（広告費）を1カ月分から２ヶ月分つけるだけで客付けのスピードが変わることもあります。
繁忙期で部屋自体が取り合いで少ない場合は必要ないかもしれません。
空室対策は、条件の工夫や営業努力で改善できる部分が多いです。
そして小さな空室改善の成功体験が「次の投資にも自信を持てる」きっかけになります。
まとめ｜初心者の空室対策は「行動あるのみ」
不動産投資における空室リスクは避けて通れません。
しかし、私の経験から言えるのは、初心者でもできる空室対策は意外に多いということです。
- 募集条件を柔軟に見直す
- 内装や設備を改善して印象をアップさせる
- 仲介業者との連携を強化する
この3つを組み合わせることで、空室期間を短縮し、安定した家賃収入につなげることができます。
空室で悩んでいる初心者の方は、まずはできることから一歩踏み出してみてください。
行動することで必ず状況は変わります。
そして、この積み重ねが将来の不動産経営を大きく安定させる力になるはずです。
