自主管理物件の賃貸募集の方法・コツ｜はじめて自分で満室にしました

2023年、はじめて自主管理物件を賃貸募集し、満室にしました！！

私が購入したアパートは４部屋中２部屋が空きの状態でした。

少しでも早く埋めるべく、賃貸募集を開始したのでした。

物件を購入した際の話は別記事にまとめています。

今回はリフォームして、はじめて自主管理物件を自分で賃貸募集をして満室にすることができたので、

その過程をブログ記事にてご紹介します！

自主管理大家の賃貸募集の依頼方法

自主管理大家の私が

自分で賃貸募集をする方法として、賃貸業者さんに一般媒介で依頼する！という方法を使いました。

手順は下記のとおりです。

それでは詳しく下記で解説します！

賃貸募集図面（チラシ）作成

まずは自分のどんな物件なのか、不動産賃貸業者にいき、アピールのために図面を作ります。

だいたいこんな感じで作りました。

必要な情報とアピールしたい内容はすべて図面に盛り込みます。

鍵の所在やADも書いておくと、かなり話が早いです。

私は名刺を持っていないので所有者情報も左下に書いて、問い合わせやなにかあればいつでも連絡くださいね、

とアピールしていました。

鍵は現地にキーボックス設置して、現地対応にしています。

どこかの業者さんに鍵を預けるのもいいですが、営業マンが一番ラクなのが現地対応です。

ゆみか

紛失リスクもあるけど、交換すればいいだけなので、営業マンのラクさ重視です

賃貸不動産業者訪問⇒媒介契約

図面（物件情報のチラシ）ができたら、早速賃貸不動産の業者に訪問します。

チェーン店から地元の不動産屋さんまで回りましたが、

駅前のチェーン店が一番頑張ってくれそうな感じでした。

例えば

・タ●ンハウジング

・ミ●ミニ

・エイ●ル

・ハ●スコム

などです。

店に入ったら、まずは「近くで物件を所有しており、一般媒介で賃貸の募集をお願いしたいのですが、可能でしょうか？」という質問から始めます。

OKの返事と同時に大体、席に座らせてくれて、「それでは詳細をお伺いします」という流れになるので、

作成してきた図面を出して、説明します。

このとき、時間があって、しっかりしている会社は「媒介契約」をしてくれますので、

印鑑があると良いです。

法人の場合は、会社の社判（横判）があるといろいろな記入事項を省略できます。

ゆみか

住所と社名バラバラになるほうが売買契約のときも便利

媒介契約は依頼しますという内容だけなので、そんなに堅苦しくなく、サインして大丈夫です。

媒介契約をすると丁寧な業者さんは今後の活動について教えてくださいます。

大体は

「〇日以内に〇〇というポータルサイトに掲載します」

「近日中に現地のお写真を撮らせていただきます」

を言った内容です。

訪問時間は平日の昼前後を選んでいました。

土日はどこも忙しいケースが多いからです。

平日でも繁忙期は忙しそうだったので、私はなるべく店内にお客さんがいない時間を狙っています。

賃貸募集サイトに掲載してくれます

不動産屋で媒介依頼が完了すると、

何日かのあいだに賃貸募集サイトに掲載してくれます。

掲載していただいた主な賃貸募集サイトは下記の通り。

• at home（アットホーム）
• suumo（スーモ）
• Homes（ホームズ）
• CHINTAI（チンタイ）
• 各社の自社サイト

大体この辺に掲載され、家賃が適正であれば、入居希望者からの問い合わせにヒットします。

サイト掲載確認

訪問にて一般募集依頼をしてから３日～１週間程度で自分の物件が掲載され始めます。

自分の物件の名前を入れて検索すると、おっ、出てくる出てくる…

エゴサーチしてるみたいな感覚になります（笑）

個々の会社は写真の撮り方が美味いな、ちょっと情報が違うな、等など出てきます。

大幅に違うようなことがあれば修正の連絡を入れますが、軽微な間違いはスルーします。

申込相談、申込

賃貸募集サイトに掲載されると、

入居希望者から各不動産会社に問い合わせがいくので、不動産会社でわからないようなことがあれば、

大家に相談や質問がきます。

私が受けた質問は下記のとおりです。

• 親が外国人でその人が契約者、入居者はその子で学生入居は可能か
• 外国人の入居は可能か
• 生活保護の方の入居は可能か
• ペットは何が飼育可能か
• 原付以外のバイクは停められるか
• 礼金上乗せするので家賃を下げてくれないか
• 家賃と共益費の金額割合を変えてほしい（収入合計は一緒）

様々な質問に回答していると、申込が入りました。

図面に記載していたメールアドレスに申込書を送るようにお伝えして、申込完了です。

契約手続きについての詳細はまた別記事にしたいと思います。

賃貸募集にあたっての費用

ここでは今回行った、一般媒介で賃貸募集してもらった際の費用についてです。

一般媒介で自主管理物件の場合、賃貸募集にかかる費用は広告料と仲介手数料、もしくはどちらか一方になることが多いです。

いずれにせよ、成約したら払う金額なので、依頼の段階で金銭が発生しないのがよいですね。

それでは詳しく見てみましょう。

賃貸募集時の広告料（AD）

広告料はAD（エーディー）とも呼ばれています。

一般的には１か月が多かったのですが、地域によって、また競合物件の多い地域では２か月、

ある地方では３～５か月といったところも…！？

私の物件が地域では、事前のヒアリングによると、ADの相場は１か月とのことでした。

今回は先に仕上がった部屋はすぐにでも決めたかったので、広告料２か月でスタートし、

２部屋目は広告料１か月で決まりました。

広告料とは、賃貸不動産業者が、ポータルサイト等に掲載するための料金としていますが、

純粋に、賃貸不動産業者の売り上げ、と考えればよいです。

キックバックとも呼ばれています。

仲介手数料がかかるところもある

今回賃貸仲介会社を訪問したなかで、

エイブルとミニミニは広告料１か月の他に0.5か月分仲介手数料がかかるということでした。

エイ●ルとミ●ミニは、入居者が支払う仲介手数料が0.5か月とうたっていますね。

大家側から0.5か月取っているから、成り立つんですね～！

一部屋目はAD２か月のつもりだったので良かったのですが、

二部屋目は繁忙期のこともあり、AD１か月で決め切りたいと思っていたので、大家にとっては痛手だなぁと感じました。

（結局他社で決まったけどね）

賃貸募集はいつからする？

今回は和室を洋室にガラッと変更し、部屋の雰囲気が大きく変わるので、

リフォーム工事が終わった部屋から順番に行いました。

軽いクリーニング程度で募集開始するのであれば、

退去後すぐ、クリーニングが入る前から募集するのもよいです。

解約予告入ってから、退去前に募集をかける方法もありますが、

管理会社勤務時代からあまり好きではありませんでした。

理由は下記の通り。

• キャンセル率が高い（実際に見たらイメージと違ったなど）
• 入居時期があわない（退去後予想より部屋が汚かったため工事に時間がかかる）

入居希望者と何度もやりとりした挙句、キャンセルになるのは時間の無駄なので、

部屋が実際に見れる状態になってからの方がスムーズにいくことが多いと考えます。

賃貸募集は専任？一般？

売買と違って「専任媒介」という考え方はあまりないのかもしれませんが、

管理会社を通していない自主管理物件なら

多くの会社に訪問して幅広く一般媒介で賃貸募集を行うべきです。

業者様によって掲載するサイトが違うので複数の不動産会社に依頼すると多くのメディアに自分の物件が掲載されることになります。

例えば下記のようなことが今回は起きました。

ちなみに業者間サイトであるレインズに載せたいなら、保証会社のCasaを使うと便利です。

また、大家さん自身が物件を掲載できるサイトもあるので、

自分でやりたい方はぜひ使ってみてくださいね。

ウチコミ

エコーズ

賃貸募集のコツ

早く決めたいのか、

高く決めたいのか、よ～～～く考えることです。

また、近隣にあるほかの物件に負けていないか、実際は強豪となる物件は近隣だけじゃなく、広域の可能性もあります。

例えば、渋谷と吉祥寺に利便性の良い場所がいいから井の頭線沿いで探している、等

ライバル物件は自分の物件の最寄り駅だけで完結しないことも多々あります。

私は今回は、返済のことがあり、早く決めたい、が最重要課題だったので、

家賃を地域最安値に設定し、広く広告を打ってもらえるように10社以上に訪問しました。

賃貸募集した時期

今回、12月にアパートを決済して、２月中旬にリフォームアップするという絶妙なタイミングでした。

賃貸募集の繁忙期は一般的に３月と言われており、それ以外の時期はわりと閑散としています。

ただ、繁忙期は年によって違うのでなんとも言えないし、

学生や法人の転勤エリア（社宅需要）の場合は、３月が繁忙期というのは確かなのですが、

引っ越したい人は通年通していますし、３月を逃したから絶望、ということにはなりません。

それよりかは大家さんは繁忙期外しても魅力的だと思われる物件を作り上げるべし、です。

賃貸募集の期間

今回募集した期間は

１部屋目⇒15日間（1/27～2/10）

２部屋目⇒３週間と５日（2/16～3/14）

リフォームにお金をかけたのもあり、古いながらも住んでもよいかなと思っていただけた部屋が完成し、

どちらの部屋も１か月以内に入居者が決まりました！！

ゆみか

無事満室大家になれてうれしいです

今回の入居者さんは生活保護だった…！

家賃を地域最安値で募集した結果、

生活保護の方が入居されました。

生活保護！？と聞くと、最初はちょっと抵抗がありましたが

実際に仲介さんからどういった経緯で生活保護になったのか、等の事情を聞いていくうちに

応援しようと思えたので、入居OKしました。

（親戚と被る部分があったので…）

頑張っている方々を支援するという意味では、大家業も人助け、もしくは社会支援に貢献できているのかもしれません。

賃貸募集を自分でやってみた感想まとめ

今回、自宅の近所のアパート４室中２室の空室を

自主管理で一般媒介で賃貸募集を不動産会社に依頼して満室にしました。

自分で住んでもいいかな～と思う部屋を作れば、

やってやれないことはない、というのが結論です。

リフォームの過程の記事はこちらから↓

私は生後６か月の赤ちゃん連れで仲介店訪問をしていました。

みなさんもできないことはないでしょう。頑張っていきましょう！