今日は自主管理している２号物件（横浜市）の１年間について解説していきます。
２号物件は2024年２月末に決済しました。
２号物件スペックは下記のとおりです
- 横浜市内
- 京急線某駅から徒歩10分
- 18~22㎡の１K間取り５部屋
- 坂の上にある（眺望よし、接道は普通の平地）
- 築30年ちょっと
決済の時、１室退去がありますと宣告される
買い付けを入れたときから５室あるアパートは満室で決済が終わってもやることないな～と構えていました。
保証会社ついている部屋は３部屋しかないけれども、滞納もないって言っていたので本当に手がかからないだろうと思っての購入。
外壁塗装もしてあって、キレイだし、売主は業者っぽいことをしていた人たちだからきっと目利きのよい人が選んだ物件だと思っていました。
しかし！２月の中旬決済前に念のため、退去予告ないか確認すると、３末で１部屋出ます！とのこと。
この時期あるあるですが、１歳児をかかえている私にはカナリツライ…（４月から保育園だからがんばろう）
知り合いの紹介で業者さんに退去立会い依頼
３末の退去立会いに行くことが難しく、知り合いの業者さんに退去立会いを依頼して、原状回復見積もりまでお願いしました。
見積りが想像を絶するくらい高かったので、
１号でつながりのあった、ガス屋さんにエアコンと給湯器の入れ替え工事を依頼しました（都市ガス物件なのでもちろん有償で、だけど工事業者さんの見積もりよりだいぶ安くなった）
室内は大変綺麗で、原状回復工事は10日程度で完了。
その後、モデルルーム用の小さい家具を搬入し（電車で持って行ったｗ駅からはぼったくりタクシーｗ）
築古物件だけどちょっとおしゃれにみせました♪
※写真はイメージです
賃貸仲介業者さんへ訪問営業はじめます
原状回復工事完了の翌日から図面をもってターミナル駅に営業。初めて降り立つ駅だったけどエイ〇ルさん、アパ〇ンさんなど７社程度に営業して帰宅しました。
繁忙期が終わっているのもあり、「オーナーなんですけど一般媒介で賃貸仲介お願いできませんか？」と依頼すると
みなさん快く引き受けてくれましたよ(*'▽')
※備忘録、賃貸仲介の依頼でも社判と会社印があると大手はスムーズに書類の取り交わしができます。
賃貸仲介業者営業は私が本業でずっとやってきたので、得意中の得意。
賃貸申込～契約完了まで
空室のお部屋なんと10日ほどで申し込みが入り、４月末には契約開始となりました！
ただ、フリーレント１か月ほしいとのことで、交渉に応じました（とりあえず入れば何でもよい）。
ダウンタイム（空室期間）１か月なんて優秀( *´艸｀)
家賃安すぎたかも？前の契約より3000円あげたんだけどなｗ
入居希望は30歳の女性。女性に選ばれる部屋作りができたのも今回勉強になりました。
私の持っている築古物件はいつも男性ばかり入居させていたので。
築古物件なので、鍵交換費はみんな節約したいから変えなくてOKのパターンが多いけど
今回は女性なのもあり、鍵交換を依頼されました。
物件近くの鍵屋さんに依頼して、鍵交換を立ち合いで依頼しました。
そのついでにモデルルーム用の家具も回収！！
最後は物件まで自宅から時間がかかるので、決めてくれた仲介さんにキーボックスと鍵の回収を依頼して（入居前に消毒するとか言ってたから…）
契約書とキーボックスを自宅に送ってもらって完了！！
私は2024年４月次男の慣らし保育で本業がないという期間でゆっくりするつもりだったのにこの退去～契約のおかげでバッタバタで吹き飛んでいきました(*'▽')
家賃入金されないトラブル！２部屋
決済の２か月後から私の口座に家賃が振り込まれるはずなのですが、A号室とB号室から入金がありません。
前所有者に間違えて振り込まれていないか確認したところ、
A号室の方はその後２回ほど売主（前所有者）に家賃を振り込んでいました。
あるとき電話がかかっていて、家をあけていて、手紙を読んでおらず、前のところに家賃を振り込んでしまっていました、とのこと。
ようやく連絡が取れたので一安心。その後はきちんと私の口座に振り込んでくれています。
B号室の方は前所有者さんが連絡を取ってくれて、12日頃に振り込みますとのこと。
この方は毎月、月の真ん中くらいに振り込むようで、その後毎月ショートメールで、今月は〇日頃になりますと連絡をくれて、当月分家賃を当月中に払うような形になりました。
トイレの流れが悪いトラブル
ある部屋の入居者さんからトイレの流れが悪いから一度みてほしいと連絡がありました。
近くに信頼できる業者さんを知らなったため、探すところからはじめました。
結果、年間6000円でコールセンターもつけてくれる会社に依頼しました。
https://www.axs-k.com/registration.html
（マルチ救急24、回し者ではありません）
鍵と水回り系のトラブルがあってもこれで安心です。
取り急ぎ、業者さん手配してもらって、見てみてもらったら
敷地内１階にある排水マス詰まってますとのこと。
高圧洗浄を実施し、詰まり解消してくれたそう。
おそらく１部屋だけでなく、他の世帯の水の流れにも影響していたとのことで55,000円かかったけど
費用の説明も事前にあったし、自分ではいけないしできないし、何年分もの汚れを高圧洗浄してくださったと思えば相応額かな。
インターホンがならなくなったトラブル
下水が流れにくい、と連絡があったお部屋からインターホン（正確には昭和のチャイムｗ）がならなくなったと連絡がありました。
水の次は電気か！と思いながら…電気系も近隣に知り合いの業者さんがいないので、
今度は売買仲介してくれた会社に連絡して、誰かいないか紹介してほしいと依頼したところ、
社長のお父さんが電気工事士の資格持ってるから行けます！とのこと。業者さんに依頼するより安くできますよ！とのことでお願いしました。
もしかしたら電池切れなだけかも…と言われたのですが、ここのお部屋のお隣がモニター付きインターホンにかわっているので
もし壊れているのなら自分もそれにしてほしい…との要望があったので、女の子だったし、かえてあげることにしました♪
社長のお父さん、28,000円（本体込み）で交換工事してくださったので、ありがたかったです。
自分ではできない仕事なので、これも気持ちよく支払うことができました。
（事前にインターホン本体の商品どれにするか商品リンク送って、と言われて相談もあったので、本当にありがたかったです）
お家賃滞納トラブル２部屋～督促頑張ってます～
いつもきちんと月末に家賃を支払っていたC号室のお家賃の入金がありません。
一度ショートメールを入れると、精神疾患で１か月休職してしまったとのこと。
分割上乗せで1.5か月分ずつ２回にわけて支払うとメールが。
ということで待っていたのですが、最初の1.5か月分の入金もないので、２か月滞納になった時点で保証会社にすぐに連絡をいれました。
保証会社も本人、緊急連絡先に連絡していましたが、連絡が取れず、ついに３か月滞納になり、まもなく４か月目…となったので
訴訟準備のため、弁護士への委任状等の書類を書いて準備を進めていました。
内容証明を出そうかという段階のところで、保証会社の担当さんが本人と自宅で会うことができ、入金の約束がとれたとのことで、訴訟準備はストップ。
今までの滞納家賃や更新料、火災保険の更新費などは分割で支払うとのことですが、本人の給与と家賃から考えて毎月２万円上乗せが限度のとのことで
その後半年間かけて滞納を解消するスケジュールとなりました。
２回分は支払いがあったのですが、３回目で入金がなくなり、また保証会社が本人と接触し、転職をして給料日が変わったので家賃入金日を変えてほしいとのこと。
本当に手がかかるけどC号室に関しては家賃保証会社がやってくれるので助かっています。
ときを同じくして、
毎月遅れ遅れだったB号室の入居者さんから「今月家賃が払えない、来月２か月分・再来月２か月分支払います」とのこと。
このショートメールのパターンはそのまま支払いがなくなるパターン・・・・と思い、
一度裁判準備までしていた私はもう無敵だったので、了承しました。
ついに、こちらも３か月滞納になりそうだったので、月末に「本日中に２か月分の家賃の支払いがなければ、連帯保証人様（母）にご連絡・ご請求しますね」と送って督促完了。
すると、翌日に明日までに振り込みますと連絡あり、次の月曜日までに振り込み確認が取れました。
やっぱり連帯保証人の存在も捨てたもんじゃないな、と思った瞬間です。
この方は30代男性なのですが、会社の上司がいつも「男はいつまでたってもマザコンだよ！」と言ってるのが説得力を増した瞬間でしたｗ
その後も頑張って支払ってくれてます。
まとめ
築古アパートを購入して、
退去１回、家賃トラブル数回、下水やインターホン交換なども大変なこともありましたが、何とか運用できています。
自主管理のデメリットはトラブルに対処する時間が奪われること。
ただし、本業をこなし、３人子育てをしながらでもできます。
自主管理のメリットは、トラブル解決力が高くなって、大家力を高められること！！！
また、管理会社に払う管理費を節約することができます。（だいたい家賃の3~５%程度）
なんとか自分で解決できているのは、前所有者（売主）さんがきちんとここまで管理してくれていたおかげもあります。
これからもどんどん古くなっていろんなトラブルが予想されますが、お家賃の為にがんばっていきたいです。
