不動産投資初心者の賃貸管理日記｜リアルな自主管理の現場を公開2025年版

私はアパートを2棟所有しており、すべて自主管理しています。

日々の入居者対応から空室募集、さらには明け渡し訴訟まで、予想外の経験もしてきました。

今年は明け渡し訴訟を2件経験し、保証会社に助けられたことも多く、「一人でやっているようで実は支えてくれる存在がある」と実感しました。

本記事では、不動産投資初心者が知っておくべき実務のリアルを日記風にまとめます。

1. 自主管理を選んだ理由と投資スタイル

管理会社に丸投げする選択肢も有力ですが、管理手数料や現場の理解を優先して自主管理を選びました。

自主管理を始めた理由は主にコスト削減と現場スキルの習得です。

入居者とのやり取りや業者手配を自分で経験することで、「現場の生の声」が分かるようになります。

将来的に規模を拡大する場合でも、最初に自分で経験しておくと管理会社に依頼した際のコミュニケーションがスムーズになります。

2. 毎月の賃貸管理ルーティン

自主管理しているのは単身９世帯なのでそこまで多くやることはありません。

自主管理物件で主に行っていることを書いていきます。

入金確認と滞納対応

毎月の最重要タスクは家賃入金の確認です。

ほとんどの入居者は期日どおりに入金しますが、毎月「入金が遅れます」という連絡が来る人がいます。

こうした連絡が来たら、まず返信して支払い予定日を確認し、必要に応じて保証会社に連絡・相談します。

私の場合、保証会社が間に入ってくれる場面が多く、個人で抱え込まずに済みました。

とはいえ、メールでのやり取りは精神的な負担になることもあります。

入居者からの小さな連絡対応

「除草剤をまいてほしい」「換気扇の異音がする」などの小さな依頼は時々にあります。

除草作業は自分で対応しましたが、設備トラブルは業者手配で対応します。

迅速な対応が入居者満足度に直結するため、可能な限り早めに対処しています。

時々物件に行くときはペットボトルのお茶などの差し入れを持って行って玄関ドアにかけたりしています。

3. 実際に経験したトラブル

今年は明け渡し訴訟を2件経験しました。

いずれも家賃滞納が原因で、督促の後も改善されず訴訟まで発展しました。

保証会社に入っている人だったので、いずれも保証会社主導で専門家（弁護士）や業者手配がすすめられていきました。

個人オーナーが法的手続きに関わるのは精神的にも負担が大きかったです。

でもやってしまえば経験となり、糧となしました。

これらの経験から学んだことは、早期対応と第三者（保証会社・弁護士）との連携の重要性です。

一人で抱え込まず、適切なタイミングで専門家に相談することが被害最小化につながります。

4. 空室発生時の対応

空室が生じた場合、私は自分で業者を手配してリフォーム・清掃を行い、仲介業者へ募集依頼をかけます。

クロス張替え、ハウスクリーニング、設備チェックなどを行い、写真撮影後に募集に出します。

空室対策は収益に直結するため、募集方法には特に注意を払っています。詳細は別記事で具体的な手順を書いています。

5. 自主管理のメリット・デメリット

メリット

• 管理会社手数料の節約ができる
• 現場感覚を直接学べる
• トラブル対応力が鍛えられる

デメリット

• 対応にかかる時間が多い
• 精神的な負担（滞納・訴訟など）
• ネットワークや専門知識が不足しがち

自主管理は向き不向きがあり、人付き合いや現場作業が苦でない人には向いている一方、時間を割けない人は管理委託も検討すべきです。

6. 不動産投資初心者に伝えたいこと

初心者の方には、まずは短期間でも管理業務を体験することをおすすめします。

すべてを自分でやる必要はありませんが、入居者対応や業者とのやり取りを経験しておくと、管理会社に依頼したときに適切な指示ができるようになります。

また、原状回復工事業者や弁護士などの専門家との連携ルートを事前に作っておくと、万が一のときに迅速に動けます。

7. まとめ｜「現場を知る」ことが成功への近道

不動産投資は購入だけで終わらず、日々の入居者対応や空室対策、トラブル処理が伴います。

自主管理の経験は、机上の知識だけでは得られない実務力を養ってくれます。

これから投資を始める方は、ぜひ一度は現場を経験してみてください。その経験は将来の判断に必ず役立ちます。