ワンルームマンション投資は、初心者にも手が出しやすい不動産投資の一つですが、成功話ばかりではありません。
失敗には様々な原因があり、失敗談を知ることはこれから投資を考えている方にとって非常に重要です。
このブログでは、私の友人の失敗談を通して、
ワンルームマンション投資がなぜ失敗しやすいのか、そしてその落とし穴をどう避けるかについて語ります。
不動産投資で失敗するとはどういうこと？
不動産投資で失敗するとは、投資した不動産から期待していた収益を得られないことを指します。
これには、賃貸収入が見込みよりも少ない、物件の価値が下がる、修繕費用がかさむなど、さまざまな原因があります。
失敗の結果、最悪の場合、投資した資金を回収できず、赤字になったり、銀行への返済ができなくなります。
不動産投資で失敗する主な原因は下記のとおりです。
賃貸収入が入ってこない
空室が続いて、予想していた家賃収入が得られない場合があります。
投資前には、物件の立地や将来性、周辺の賃貸市場をしっかり調査しましょう。
物件価値の下落
立地条件の悪化や建物の老朽化により、物件の価値が下がることがあります。
売却時に利益が得られないと、思うように儲かりません。
修繕費用の増加
マンション投資の先には人間がいます。
人が住んでいて、生活がかかっているので、予想外の修繕が必要になり、費用がかさむことがあります。
長期的な収益性を見ていない
長期的な収益性を見誤り、ローン返済などの財務計画が破綻することがあります。
投資による収益と支出を慎重に計算し、長期的な視点で財務計画を立てましょう。
不動産投資は魅力的ですが、成功するためには慎重な準備と計画が必要です。
ワンルームマンション投資で大損をした友人の体験談
ワンルームマンション投資は、初心者投資家にとって魅力的な選択肢の一つですが、失敗のリスクも伴います。
ここでは、実際に大損をした友人の体験談を紹介します。
友人は投資用のワンルームマンションを所有しており、
入居者が途切れることなく収益があったにも関わらず、売却時に大きな損失を経験しました。
事情があり、購入から数年でワンルームマンションを売却することになったのですが、買った値段が高すぎたのです。
それでも長期的に保有していれば返済が進み、儲けが出たはずです。
失敗を防ぐには下記のポイントが大切でした。
- 余剰資金で投資を行う（数年先に必要であるようなお金は使わないこと）
- 相場より高い値段で買わないよう、市場調査を十分に行う
ワンルームマンション投資は、適切な準備と知識があれば成功の可能性を高めることができます。
しかし、上記の体験談からもわかるように、リスクを過小評価せず、慎重に進めることが重要です。
投資を検討している方は、教訓を心に留めておきましょう。
ワンルーム投資はなぜ失敗しやすいか
ワンルームマンション投資は、初心者にも手が出しやすい不動産投資の一つですが、失敗しやすい要因がいくつか存在します。
失敗しやすい理由を下記に紹介します。
空室リスク
ワンルームマンションは、入居者が途切れると収入が途絶えるため、空室リスクが高いです。
アパートを丸ごと所有していれば１部屋あいても他の部屋でカバーすることができます。
立地の問題
立地が悪い場合、入居希望者が少なく、空室リスクが高まります。
また、将来的な売却価格の下落幅が大きくなり、売却時にも苦労します。
物件の立地や周辺の賃貸市場をしっかりと調査し、需要が見込めるエリアの物件を選ぶことが重要です。
節税効果はさほどない
不十分ワンルームマンション投資の節税効果は、期待ほど大きくない場合があります。
投資の魅力が低下することも。
投資による収益と支出を慎重に計算し、長期的な視点で財務計画を立てることが必要です。
管理維持費が高い
管理維持費のうち、入退去が多い場合や設備不良が多い場合も予想外の出費が発生することがあります。
管理維持費がコストが収益を圧迫することもあり、思ったより儲からないことも。
私は管理費や修繕積立金が値上げされることもありました。
ワンルームマンション投資は、適切な準備と知識があれば成功の可能性を高めることができますが、上記のようなリスクを過小評価せず、慎重に進めることが重要です。
リスクが最少だった場合とリスクが最大だった場合をシュミレーションして、
受け入れることができるかどうかも投資判断のひとつとなります。
不動産投資でやってはいけないことは何ですか？
不動産投資は魅力的な収益をもたらす可能性がありますが、成功への道は決して簡単ではありません。
特に初心者が陥りがちな失敗を避けるために、やってはいけないことを知っておくことが重要です。
やってはいけないことは下記のとおりです。
新築ワンルームマンションの購入
新築物件は魅力的に見えますが、価格が高く設定されていることが多く、投資としての収益性が低いです。
新築マンション投資はほぼほぼ「損する」というコメントが多いです。
なのに、どうしても業者と対面すると引くに引けなくなってしまったり
お金はあるけど時間がないサラリーマンはてきとうにやっておいてと、丸投げして買ってしまうケースが多々あるようです。
私は難しい計算はとっても苦手なので、省きますが、
年間家賃収入－経費（管理費・修繕積立金・固定資産・ローン返済額）＝赤字
（業界的には【キャッシュフローが赤字】といいます）
となる物件は買わないでください！と伝えたい。
この「赤字」の部分が5,000円とかだと、
「月々5,000円の負担で生命保険にもなって節税にもなってお得！」と業者が新築マンションを主に売りに来ます。
空室になったらそれ以上に大赤字です！
家賃収入は下がる可能性もあるし、管理費・修繕積立金も物件が古くなると値上げされます。
（実際に私は築古物件を買ってるので2度の値上げを食らっています）
仮にマンションが空室になっても
半年間はローンを含めたすべての経費を滞りなく支払える収入（もしくは貯蓄）があれば開始しても良いです。
家計がカツカツなのに始める必要はありません。
新築投資マンションは一部の富裕層にのみ税金の利点があるなど、収益性が低いのです。
サブリース物件の購入・サブリース契約をする
サブリース契約は一見安定した収入を約束するように見えますが、実際には管理会社に大きな手数料を支払う必要があり、収益性が低下することがあります。
空室が発生した時にどうやったら空室を埋められるか寄り添って考えることが投資家としての第一歩です。
サブリースで安定！なんて言っている場合ではありません。
また、サブリース物件を避ける人が多いので、売却時も苦労します。
信頼できない業者との取引を避ける
不動産投資において、信頼できるパートナーを見つけることは非常に重要です。
信頼できない業者との取引は、多くの問題を引き起こす可能性があります。
私はオーナー同士の交流会を行っている不動産会社から購入しました。
オーナー同士が交流しているので、その会社に対してのいい面も悪い面も他のオーナーから直接聞くことができました。
当時26歳でしたが、自分より若い人が購入していて、がぜんやる気になって、すぐに買いました（笑）
他者に任せて不動産投資を勉強しないで購入
インターネットで「不動産投資ってどうなの？」と検索しているだけでは成長しません。
下記の行動をしてみましょう。
- 相場観チェックの為、アットホームやスーモを見る。
- 実際にオーナの人が書いている書籍を読む。
- いろんな不動産会社に出向いてみる。
- セミナーに参加する（これは良し悪しあります、カモられないように！！）
マンション投資するなら、不動産投資をしていない知り合いに聞くとか、インターネット上で相談するとか辞めてください。
自分で行動し、確かだと思う情報をつかみにいきましょう。
また、
・頭金（お金）を貯めること！
購入時に頭金を使うかは別として、大前提として「投資は余剰資金で」というのは株式等のペーパーアセットと同じだと思っています。
くれぐれも、お金がないから、会社を辞めたいから等の理由だけで不動産投資を始めないでくださいね。
リスクを適切に管理しながら、賢明な投資判断を行いましょう。
マンション投資はやめたほうがいい？
マンション投資は、安定した収入源として魅力的な選択肢となることがあります。
しかし、リスクとリターンのバランス、税金の利点など、慎重に考慮すべき要素が多数あります。
マンション投資のメリット
- 安定した収入: 不動産投資は、比較的安定した収入を提供する可能性があります。
- 税金の利点: 所得税や相続税の削減など、税金の面での利点があります。ただし購入してすぐだけです。
マンション投資のリスク
- 空室が発生する
- 家賃が下がる
- 維持管理費があがる
マンション投資を行うかどうかは、個人の財務状況、年齢によって
やめるべきどうかは一概に言えません。
もちろん性格や仕事の状況、考え方にもよります。
自分がどの程度リスクを取れるのかも考えて検討してみてくださいね。
私はワンルームマンション投資をやってよかった
私はワンルームマンション投資をやって10年後に売却できて良かったと思っています。
やってよかったと思うことは下記のとおりです。
本業以外の収入の確保
ワンルームマンション投資は、安定した収入源となる可能性があります。
毎月お金が入金される安心感。少しおこずかいがもらえていて、
本業で嫌なことがあっても、いつか辞めてやる！と思いながら歯を食いしばっていました。
また、老後への備えとして、安心感があります。
空室リスクの低さ
適切な立地を選ぶことで、空室リスクを最小限に抑えることができます。
私が所有していた区分マンションは１戸は９年間空室なしで同じ人が住んでくれました。
もう１戸は10年で２回退去がありましたが、どちらも１か月以内に入居が決まり、ほとんど空室になりませんでした。
初期投資の少なさ
比較的少ない初期投資で始めることができ、金融機関からの融資を活用することで、より大きな投資を行うことも可能です。
私は最初は150万円を投資しましたが、優良企業にお勤めだと10万円とかでスタートもできますよね。
自分自身の経験・成長
不動産投資を通じて、金融知識や経営のスキルを身につけることができます。
通常会社員をしているだけでは経験できないことを経験しました。
実際の不動産売買の体験、銀行で金銭消費貸借契約や確定申告も学びました。
ワンルームマンション投資が成功するかどうかは、物件の選定、立地、市場の状況など、多くの要因に依存します。
しかし、私の成功例を参考に、慎重に計画を立て、リスクを管理することで、投資の可能性を最大限に引き出すことができるでしょう。
投資にはリスクが伴いますが、成功した方々の体験談から学ぶことで、より賢い投資判断ができるかもしれませんね。
ワンルームマンション投資の失敗談のまとめ
ワンルームマンション投資は、初心者でも比較的少額から始められる魅力的な投資方法ですが、成功するためにはいくつかの落とし穴を避ける必要があります。
失敗の原因としては、投資の仕組みを十分に理解していないこと、適切な物件選びや管理会社の選定を怠ることがあげられます。
また、キャッシュフローの赤字や売れない物件の購入、高すぎる物件を購入していまうリスクも存在します。
これらの失敗を避けるためには、事前の情報収集と慎重な判断が不可欠です。
