「マンション投資」と検索をすると「マンション投資 やめておけ」「マンション投資 リスク」といった
ネガティブな内容の記事が多く出てきます。
不動産投資で収益をあげている人もいる中で、なぜこのような記事が出てくるのでしょうか？
当ブログ記事では、不動産投資の6大リスクについて執筆、
併せて6つのメリットも紹介します。
実際にワンルームマンション投資を行っているオーナーが紹介しますのでご安心を♪
リスクとメリットをよく理解して、マンション投資を始めるのか、やめておくべきのかを判断しましょう。
ワンルームマンション投資のリスク6つ
空室リスク
入居者がいないと家賃収入があがりません。
つまり、入居者がつかないようなマンションは選ぶべきではありません。
人口が減らない地域で、勝てる物件を購入するのがコツです。
滞納リスク
職業柄、マンション管理をしていると、滞納する方は一定数います。
これはお金を持っている持っていないに関係せず、性格の問題でしょうね。
昨今、賃貸業界では「連帯保証人」を取らず、
代わりに「保証会社」に加入してもらい入居するということが一般的になってきつつあります。
部屋を借りる人は保証料を負担し、連帯保証人を探さなくて良いシステムです。
この保証会社加入によって、オーナー（賃貸人）は滞納が発生したら、
保証会社に連絡をするだけで、家賃が保証されます。
この保証会社加入によって、滞納リスクはほぼ解消されます。
天災・事故リスク
地震・水害・建物倒壊・入居者の死亡等、不動産賃貸業を営むと様々な防ぎようのないリスクはあります。
私は今8年間3つのマンション投資をしていますが、まだ一度もこれらの被害にあったことはありません。
会社員として管理会社に所属していますが、入居者の死亡は1万戸で年に2.3件くらいかなという印象です。
さて。このリスクをどうとらえるかですが、
保険に入っていれば恐れることはない。です。
起こるか起こらないかわからないリスクを永遠に考え続け、
不動産投資を始められないのは勿体ないことです。
金利上昇リスク
ローンを組んで投資用物件を購入する場合、
経済状況により、金利が上昇する可能性があります。
金利上昇すると、月額の支払いが増え、それに伴い収支も悪化するリスクがあります。
そのための対策は以下の2つです。
・借入期間を短くする
借入期間が短いと、借入期間が長い場合に比べ、金利上昇したタイミングで返済額があがりません。
また、金利上昇に備え、繰り上げ返済資金を貯めておくのも良いでしょう。
ちなみに、私が投資ローンを組んでいる、2013～2021年まで、金利上昇はありません。
むしろマイナス金利だとかなんとかで、もっと安いところに借り換えたいくらいです。
・固定金利を選ぶ
3戸目は固定金利でローンを組んで購入しています。
固定金利は金利上昇リスクがないので、安心して取り組めますよ。
建物老朽化リスク
いくら新しい物件を購入しても、いずれ建物は古くなっていきます。
老朽化すると、入居者がつかなくなり空室リスクが発生したり、管理費・修繕積立金上昇等も見込まれます。
「不動産は管理を買え」とも言われます。
建物老朽化リスクに対しては、
・定期的にメンテナンスしてくれる管理会社を選ぶ
・家賃収入は貯めておいて、突発的な支出に備える
上記2点が大切です。
家賃下落リスク
建物が古くなると、周辺にも新しいマンションが立ち並んだり、競合が増えたりして、
なかなか入居者がつかなくなります。
そうすると既存の建物はどうするか？⇒家賃を下げる
他にも礼金をなくす、フリーレント（家賃無料期間）を付ける等の対策はありますが、
総じて、収益は下がります。
「1に立地、2に立地、3.4がなくて、5に立地」ともいわれる不動産です。
場所が良くて、適切に管理されていれば多少の家賃下落はあるにせよ、
空室リスクは極限まで下げられます。
家賃下落や空室が怖くて、サブリース（空室保証）契約をする方がいますが、これはNGです。
家賃が下落しずらく、空室期間が長くならないような物件を選ぶことが先です。
サブリース契約は、契約内容を読むと、
「〇年ごとに見直し」や「家賃が下落するごとに改定」等の文言が入っている場合があります。
大家さんには不利な契約が多いので（必ずサブリース業者が儲かる）
契約しないように気を付けましょう。
ワンルームマンション投資のメリット６つ
安定した収入を得やすい
本業の収入の補填となります。
また老後の年金のかわりとなります。
不動産を購入したり、購入後、入退去があるとバタバタしますが、
それ以外の時は安定した収入を得ていることを感じられます。
生命保険の代わりになる
不動産購入するために、ローンを組むと、団体信用生命保険に加入します。
ローンを組んだ人がなくなったら、ローンを保険会社が代わりに返してくれます。
ご主人がこれを使って不動産投資ローンを組んだのちに亡くなった場合、
奥様はローンのないマンションを手に入れることができます。
これがあれば毎月安定収入が、ご主人が亡くなった後も手に入れることができます。
じゃぁ生命保険に入ればいいのでは？となりますが、
確かに、不動産の運営が面倒な方は儲かりそうな生命保険に入るのも手だと思います（笑）
生命保険は間違えると損するので、こちらも相当勉強が必要だと思います！！！
（我が家も入りすぎている感が否めません）
相続対策になる
現金をたくさんもって相続が発生するよりは、
現金を不動産に変えておいた方が相続税が安くなります。
しかし、このサイトではお金持ちをターゲットにしていないですし、
私自身親も健在で、家計もお金持ちでもないので、あまりメリットを感じたことはありません。
節税対策
多少の節税対策にはなるんですが、
節税を目的として不動産投資を行うことはNGです。
物件を購入した年は購入の諸経費で、赤字になり、サラリーマンであれば給与所得と相殺され、
翌年の所得税が返ってきたり、住民税が圧倒時に安くなります。
しかし、本来の目的は不動産投資で収益を出すことですので、節税が目的になってはいけません。
節税はおまけみたいなもんと思っておきましょう。
インフレ対策
インフレとは、物価が上がることで、お金の価値が下がることです。
つまり、インフレ時は不動産価格も家賃も上がっているという想定になるので、インフレにも強いといえます。
インフレ時に、現金を持っているだけであれば、モノの値段があがるので、現金の価値は目減りしてしまっています。
政府はインフレ率〇％とインフレを目指して政策をしているので、不動産投資は有効と言えるでしょう。
レバレッジ効果
レバレッジとは「てこの原理」です。
銀行から借り入れできる投資は不動産投資くらいです。
銀行からの借り入れの返済は自分ではなく入居者（が支払う家賃）です。
このビジネスモデルって不動産投資特有です。
自分で貯金して老後資金を貯めるより早くゴール達成できます。
マンション投資リスク・体験談
私は管理費・修繕積立金の値上げを3回体験したことがあります。
それでもキャッシュフローは毎月プラスで回っています。
会社員としての給与は持ち出しなしで、繰り上げ返済に使っています。
更に、毎月、15万円収入があることは、心の安定剤になっています。
8年前、勇気を振り絞って投資を開始して良かったなと思っています。
・私の投資歴はこちら→ワンルームマンション投資実践記
