不動産投資と言っても、いろんな種類があります。
下記に紹介し、初心者におすすめの手法もお伝えします。
一棟アパート・マンション投資
アパートの定義は木造・鉄骨造等で3階建てくらいまでの簡易的な造りのものです。
一方マンションの定義はRC造・SRC造等でエレベーターがあり、4階建て以上のもの。
具体的な定義はよくわかりませんが、個人的にはざっくりこんな感じで認識していればOKです。
アパートやマンション一棟を土地も含めて全て購入する方法が「一棟アパート・マンション投資」です。
都内では一棟マンションが数億～数十億円で売買されており、市場も確立しています。節税対策として億単位の不動産投資をしたい方に適しています。
アパートは一棟所有が一般的ですが、一棟マンションに比べれば、比較的少ない購入金額で投資ができるという特徴があります。
投資として取り組みやすいですが、最近は供給過剰ので空室がなかなか埋まらないかも…という懸念はあります。
一棟投資はワンルームマンションと比べて部屋数が多いため、空室が発生しても収益がゼロになるリスクを抑えることができます。
また、建物が古くなった場合にも土地という資産が手に入ります。
一方で、一つのお部屋で、汚部屋問題、騒音、死亡等が発生するとアパート・マンション全体に退去等が多発し、収益に影響する可能性があります。
区分マンション投資
ワンルームマンション投資
区分マンション（ワンルームマンション）投資は、マンションを一棟購入するのではなく一室単位で購入することを言います。
比較的少ない資金で始めたい方、まずは小規模からスタートしたい方におすすめです。
ワンルームマンションは学生・社会人の単身者などをターゲットとした好立地な物件（駅近）が多く、高い賃貸ニーズが見込めることもメリットといえるでしょう。
しかし、一室のみの所有の場合、空室や家賃滞納が発生したときは無収入になる恐れがあります。
管理実績のある不動産会社や管理会社と連携し、対策をしながら運用することがリスクを低減させるポイントです。
ファミリー向け区分マンション
単身者向けワンルームよりも広く、その分投資額が高いのが特徴となっています。
また、入居者が入れ替わる際の補修費用も面積が広い分、多くなり、費用が高くなります。
しかしファミリータイプは小学生くらいの子どもがいると一般的に学区等の関係で入居年数が長くなる傾向にあります。
戸建て投資
一戸建て住宅を土地も含めて購入して貸し出す「戸建て投資」も、代表的な種類のひとつです。
一戸建てはファミリー層からのニーズが高く、入居期間が長い傾向があります。
特にペット可にすると、供給が少なく、有難がられることが多いです。
持続的に安定した収入が見込める一方で、
土地・建物を購入するための初期費用や修繕費、入退去時のリフォーム費用が高くなる恐れがある点には注意が必要です。
外壁や屋根も時期が来たら補修を入れる必要があります。
アパートは一つの土地に複数の世帯を抱え込めますが、戸建て住宅の場合は一つの世帯しか住むことができません。
そのため収益性の観点からアパートやマンションへの投資を選ぶ人が多い傾向にあります。
その他
シェアハウスや民泊、駐車場、駐輪場、トランクルームなどのレンタル物置なども投資用物件に含まれます。
一時期ブームがきていた民泊ですが、コロナ禍になってだいぶ苦戦している方が多いようです。
駐車場やトランクルームは需要が引き続き、ありそうですね＾＾
初心者におすすめの物件タイプは？
投資用物件を選ぶ際、上記のような種類・そして中古、新築等
不動産は一つとして同じものがないだけに、様々な種類があります。
メリットや注意点を詳しく理解してから始めましょう。
不動産投資初心者には「中古区分マンション」がおすすめ
初心者の方は、区分マンションのような小規模な物件から始め、リスクや初期費用を抑えながら経験を積むことをおすすめします。
一般的に言えば 中古区分マンションより一棟アパートのほうが儲かると言えますが、
アパートは地方だとリスクが高いですし、とても初心者向きではないです。
例えば地方に広いアパートを買ってしまった場合、将来売る時に 自宅にしては広すぎて投資家しか買ってくれませんので安く買い叩かれます。
しかし、都心でそれほど広くないアパートなら、戸建用地として一般の方に買ってもらえます。
それなら600～1,000万程度で区分マンションからスタートし勉強するほうが良いです。
この金額程度の物件なら、よほどセンスがないか不運でない限り、致命的な失敗（自己破産等）はないと思います。
（会社員であればお給料の収入で補填できますし、わざと失敗しようとしなければの話ですよ）
それくらい中古区分投資ってローリスクローリターンだと思います。（あまり儲かりませんよ）
投資の勉強法 まとめたので読んでくださいね♪
あとは実践あるのみ！！！
もしファミリーの需要がわかる地域があれば「格安戸建て」もおすすめ
地方在住で、格安で戸建てが購入できるエリアに住んでいる方は「激安戸建て」もおすすめです。
あなたの得意なエリア（住んでるエリア、よく行くエリア、住んでいたエリア）で、
ファミリー物件が不足していると感じたのならば、
市場調査をしてそのエリアに介入するのもありです。
地方だと空室リスクはあるものの、今後も賃貸のファミリー物件の需要が見込めるエリアなら購入する価値はあるでしょう。
中古物件は初期費用を抑えられる
一般的に中古物件は新築よりも購入価格が低く、初期費用が抑えられる点がメリットです。
利回りが高い傾向にあるほか、都心や大都市にある中古物件の場合は、高い賃貸ニーズを背景に空室リスクを抑えやすいことが特徴です。
一方で、物件の条件によっては金融機関からの評価が低くなるケースがあります。
さらに、物件の購入後、時間をおかずにリフォームや修繕が必要になる可能性もあることは、懸念点のひとつです。
最後は、本人がどうしたいのか
ある程度経験を積んで、それなりに属性もよければ 区分より絶対一棟アパートだと思いますが、区分や戸建にも メリットがあります。
税務面を考えて 買う種類を決める考えもありますし、オーナーの得意分野で決めてもいいです。
属性や資産背景が違えば、必要な投資手法も違うわけで求められるスキルも違います。
本やセミナーは参考にはなっても、同様に再現できるとは限らないので、机上の勉強はほどほどで十分です。
結局は自分で考え行動する必要があります。
投資というより経営です。経営センスがなければ絶対に成功しません。
自分には一棟アパート・マンション、区分マンション？戸建て？どれが適しているのか自分で判断できるようになるまでは、不動産投資自体するべきではないです。
不動産投資でFIREするにはどうしたらいい？
初心者はまず区分マンションか中古戸建で勉強して、それから一棟マンション・アパートに移行してください。
一棟マンション・アパートが買えるとお金が溜まるスピードがとても早いです。
するとFIREに近づいていきます。
だけど、リスクを抑えて、最小限で、ビビりな性格の方は区分マンションをコツコツ積み上げていくのも正解だと思います。
なかなかお金は溜まりづらいですが、ある地点を皮切りに、お金が溜まるスピードが早くなり、リスクの少ないマンション投資の完成となります。
不動産投資は 物件も運営手法も千差万別です。
どういう物件を買うと 税務面・実務面・運用面でどうなるのかをちゃんと理解した上でやらないと失敗します。
同じ物件を所有するにも、買う順番を間違えただで 全然結果が違ってきます。
数年先、10年先までシミュレーションしてみて、考えましょう。しかしそのシュミレーションは何年かごとに見直していいのです。
人生のライフプランだって時には変化しますから。
20代で不動産投資を始めたOLの30代ワーママの今
私は、20代で不動産投資を開始して、60歳になるころには借金のない区分マンションを5～6つ所有して
年金の足しになって、豊かな生活ができればいいと思って始めました（これは2013年に考えていたこと）。
少ない資金で、築30年程度のワンルームマンションを購入しました。
毎月プラス収支で生命保険や個人年金も出来て投資にもなるのは、どんな投資みてもないのかなと満足していました。
時は過ぎ、結婚・出産を経験しました。
2021年の考え方は、
「会社員を辞めたい。家で子供たちにお帰りいえるお母さんになりたい」となりました。
これまでに、不動産の運営（入退去）や確定申告、融資のこと等たくさんの勉強をしてきました。
次はアパート一棟買ってリタイアに近づくぞ！と意気込んでおります。
続きはブログ内でご報告予定。
