このページは不動産業界歴10年以上、自身も不動産投資歴8年以上の30代OLが新築ワンルームマンション投資をすべきでない理由を述べていきます。
今、営業マンにまさに営業をかけれられて、「ここだけの話」や「将来安泰」「節税になります」と言われているそこのあなたに向けた情報です。
結論：不動産投資初心者は新築ワンルームマンションを買ってはいけない
理由1：新築マンションは、広告費・建設費等が上乗せされている
家に大量に新築マンションのチラシって投函されますよね。あれって物件購入希望者を集めるためで、
投資物件もチラシを大量に配るわけではないですが、物件を売るために、広告費・人件費をかなり使っています。
新築マンションの広告費が誰が払うのか？それは購入者です。新築マンションの値段に上乗せされています。
新築が高いのは新築が好きな人がいて、賃料が取れるからだけではなく、広告宣伝費が乗っているだけです。
理由2：新築は次の日から中古になる
自分が購入して住むなら、新築マンションが良いという方は多いと思います。
賃貸で住む場合は、中古・新築はそれほどこだわらないと答える方が多いはず。一部では新築しか住みたくない！というつわものももちろんいます。
投資目的のワンルームマンションは、自分で住むわけではありません。
賃貸に出して入居者に貸し出し、家賃収入を受け取ることが目的です。
築40年でも、家賃が維持できて入居者が途切れず、それほど価値が目減りせず、むしろ購入した価格よりも高く売却できるのであれば優良物件です。
他人に貸し出す投資用の不動産であっても、入居者の為に新築がいいと思われる方がいますが、購入した1年後には中古マンションです。誰かが入居したらその日から中古マンションです。
私は新築でも中古でも、マンションの価値は「立地」と「管理」で決まると考えます。
理由3：キャッシュフローがマイナスになる
お給料以外の収入がほしい人が、ワンルームを新築で買うとします。
新築は値段が高いです。だから購入して家賃収入を得たとしても、月々の不動産収支（キャッシュフロー）はマイナス1万円とか、マイナス1万5000円とかになりやすいです。
これのメリットは、赤字になって所得が下がる為節税になります。また、物件がそこまで古くならないタイミングでローンの返済が終わるので、将来の年金代わりにもなり得ます。
しかし、本業の給料以外の収入（原因）がほしいのに、毎月の収支はマイナスで。
不動産投資を始める目的に対して、相応しくないです。
ただし、年収が2500万円くらいある経営者・お医者さんは、マイナス収支の不動産をドンドン買うのは数百万円単位の節税になる為、有効です。
中古マンションって築何年くらいが良いの？
築年よりも「管理」状態を気にしてください。
物件に行ってみて、ゴーストタウン化していないか感じてみてください。
清掃の状況、ポスト周りにチラシが散乱していないか、掲示物は古いものはないか、等・・・
いくつか物件を見ていれば、外観と共用部だけでもそれなりに判断できるようになってきます。
ただ上記で説明した通り、新築はNGで、築10年くらいまでも新築プレミアムの賃料が残っていたりするので、
おすすめは、築10年～20年の中古マンションです。
それでも利回りが低く感じる場合は、築20～30年でも管理と立地が良ければおすすめできます。
同じ立地で同じような造りでしっかり管理されている物件であるならば、新築よりもお買い得で収益性に優れていると判断できます。
新築と中古ワンルームの決定的な違い・比較
中古マンションの最大のデメリットは修繕費用がかかるということです。
特に、築年数が経過していくと、修繕箇所が増え、大掛かりな修繕になることも予想され、購入してすぐにまとまった費用が発生することが予想されます。
ですので、この部分を見据えて購入をする必要があります（事前にお金を残しておく。ワンルームマンションなら1戸あたり30万円くらい）。
そこさえまちがえなければ、空室リスクはそこまで心配することではないです。
立地がよければ、地価も築年数も関係なく需要はあります。
たとえば、飯田橋駅から徒歩3分のマンションであれば、築3年だろうが30年だろうが、住みたい人はたくさんいます。
彼らはそこに永住するわけではないので、利便性重視で、築年数を気にする理由はそこまでないのです。
もちろん新しいマンションの方がいいに越したことはないのは事実ですが、賃貸契約をする上で致命的なリスクにはならないと考えます。
不動産投資初心者は中古ワンルームマンション投資で行こう！
ここまで、初心者は新築ワンルームマンションははお勧めしない理由を解説してきました。
勧誘の悪徳不動産業者の口車に乗せられて戻れなくなるまでローンを組んでしまう人が少しでも減りますように。。。
→ところでワンルームと1Kの違いってなんだろう？というかたはこちら
